如何翻新装修?房友谈房(三)

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hemingyong | 2011-7-19 16:10:32 | 显示全部楼层

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谢谢bluesea,你提了一个很好的问题。
第一要考虑到的是,你的房子在市政规划中的类别(zoning)。多大,多高,可否有第二居住单元?如果现有居住面积已到极限,就不可以做增加面积的改造。
第二,安全方面的考虑。比如侧面山墙,玻璃的面积只能有一定比例。不可随意增加窗户。
再如承重墙,不可随意拆。
第三,有些工作,要由有执照的人士来做,如电,水,气。
市里相关部门的职责是确保以上几点的执行,理论上讲,只要符合相关规定,你的申请都会被批准。
你说得很对,开始想时就要符合规定。
bluesea | 2011-7-19 19:14:20 | 显示全部楼层
谢谢版主答复。我还有个疑问,就是你上面的第三条,如果这房子的Owner自己能做的话(我是指房子内的水了和电),是不是不需要执照呢?还是有别的限制?
hemingyong | 2011-7-19 20:53:48 | 显示全部楼层

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简单地回答,你的房子,什么都可以自己做,没有别的限制。
但是,所做的事,却没那么简单,只有符合省建筑条例,防火条例和行业规范,才能通过检查。不申请许可证,或是没通过检查,就成了违章建筑,房主就要自己承担责任风险,还有可能被检查员叫停。房屋结构的改变,水路系统的改变,电路系统的改变,天然气管道的改变,甚至通风系统的改变,都有繁复的条例,谁能把这些都搞清楚后才去翻修?边干边学那天才能完工?结果是事倍功半。
有些工作可以自己做,也不要许可,请允我在“自己动手”部分,与大家交流。
bluesea | 2011-7-19 21:51:59 | 显示全部楼层
版主您说得很有道理,这条例只有内行人才吃得透、摸得清,自己没经验还是轻易别动。
我也是听请来的电工嘟囔了几句,他说一定要有牌电工或者你Owner自己做...,所以我才有了前面的问号,因为我家就有中国的“电工”,但我当时并不知道自己也有这个权利。没有版主开的这话题,我还不知道这个问号要留到那一天了,谢谢!
MrGrant | 2011-7-21 14:07:04 | 显示全部楼层

一点感想

帮很多朋友去看房子时,朋友往往会说我要把这里把那里怎样怎样,当我们终于把合同签了,我们心里就开始计划如何把房子改造的更靠近我们梦想中的房子,这可能是装修的起源吧。

我们就开始频繁地去Home Depot,Home Depot的口号就是“You can do it, We can help”.当时自己看到这个口号时,感觉挺震撼的。我的理解是,我们自己做,专家当助手。去买东西,我往往不说我要买啥,我说我要做啥,您看需要啥,帮我买起了,再告诉我怎么做。Home Depot还有各种解渴的书籍,翻一翻,很多问题也就解决了。


“要想富,改车库”。这个口号当时很入我心。自己发现维多利亚的车根本不用放车库里,车库里往往 装满垃圾。车库的改造还简单,自己就首先向车库下手。这也就直接造成了自己的两个房子都没有车库。很多朋友都取笑我啊,不过做了,无怨无悔。(smile)

那时自己改电找电工,水管找水管工,自己做间隔墙,上灰板,上油漆。自己后来做的少了,找专业人士多了, 是因为几年前伤着手腕了,现在还没恢复。原来左手比不上右手,现在是右手比不上左手。原因是经验不足,安全意识不够。装修,一定要安全第一,血的教训啊,同志们。

在这里,一些小活,找个合适专业的装修人员不容易。这恐怕也是大家家里都有各种各样的工具,很多事自己动手的原因。

感谢斑竹开这个帖子,让大家可以交流分享。
雅居 | 2011-7-21 19:55:59 | 显示全部楼层
维多利亚的房子多少都需要维修,学些基本的知识和动手经验,确实很实用。这里的大环境也有这样的条件,买工具材料很方便;员工大都很热心,知识丰富;参考书籍在店里,图书馆都能找到;电视,网路有更多的更详细的介绍。 周遭更是很多正面反面的例子参考。
最近替朋友买房,只要整理过,稍有设计的房子,上市马上卖掉,抢都抢不到。昨天看了一套房,不是豪宅但是整修得实用温馨,小院子花木扶疏。。。星期一上市,星期二已经有3个offer,我星期三去看时,已经pending,下周一解除条件。要价比政府估价要高近13万,成交价肯定更高。可见得保养好,翻新做的好,规划合理的房子,在市场低靡时,不跌价,有保值的功能。
hemingyong | 2011-7-25 19:34:46 | 显示全部楼层

回复 25# 的帖子

谢谢MrGrant分享经验。“要想富,改车库”是很多人的实践,但口号是你原创吧?虽然我也没有少改车库。
hemingyong | 2011-7-31 08:40:09 | 显示全部楼层

财务核算

做翻修最先要考虑到的问题之一是财务。一般情况下,我们都要去银行借钱,要考虑借多少钱为合适,怎样运用财务手段确保工程进展顺利。我相信参加讨论的网友,关心本贴的朋友,或多或少都有这方面的经验和技能。当我就此与投资理财的版主lina交流后,再次体会到,专家就是专家,不佩服不行啊。
下面我们有请lina结合银行借贷业务和翻修实践谈谈体会,也欢迎其他认识和不认识,专业和非专业的朋友不吝指点。
linafeng | 2011-7-31 19:27:08 | 显示全部楼层
作为业主,在房屋翻修过程中所要作出的选择和决策不亚于买房的时候。在你开始兴奋地在白纸上起草你的翻修大计和约见承建商之前,请先静下心来考虑好这几个问题:翻修的资金准备好了吗?从投入和产出的角度看,花多少钱为之合适呢?该如何控制预算呢?在房屋翻修上,说实话我也只是新手,我就将我仅有的一些装修经验结合我工作上的专业知识,给大家浅聊一下。不足之处请大家帮忙补充。

一,        准备翻修用的资金。


当涉及到大工程的时候,所需要的资金动辄上万,如果银行里没有现成的储蓄,自然就要通过贷款的方式取得装修用的资金了。各大银行的个人贷款产品大同小异,下面给大家详细介绍一下。

1.        Mortgage

现在市面上的variable closed mortgage应该是所有贷款产品中利率最低的。如果你准备给房子动“大手术”,所需要的装修资金较大的话,这个可算是首选。比如你需要$100,000给房子作加建或拓宽,你可以到银行询问一下贷款专员,看看你是否合资格refinancing你的mortgage。比如你的房子值$ 500,000,现在的mortgage的余额还剩$250,000,在你收入和信用符合资格的情况下,你应该可以合资格将现有的mortgage提高到$350,000,以此提出$100,000的现金。我们的银行术语称为equity take-out。

这样贷款按照mortgage的低利率,而且摊还期可以拉到最高30年,每个月的还款压力就不会太高。


同样,如果你房子完全没有贷款,也可以通过设立一个mortgage的形式将这部分取出。


好处:利息最低,摊还期长,还款压力小。不够完美的地方就是这种贷款是一次性的,也就是说这次你贷了$100,000,如果N年后你还清了,又有别的地方需要钱的时候,你就又要到银行申请一次了。

费用:需要律师费(大概$350-$500),和房屋评估费(通常银行cover)

2.        Secured Line of Credit


Secured Line of Credit 也称为有抵押信贷额度。通常是以房产为抵押,向银行申请一个较大额度的信贷帐户,产品功能类似信用卡,但是可用额度更高,利息低至现在的Prime+0.5%,还款额可以支付利息而已。

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举个例子,如果你现在住的房子值$500,000,没有任何贷款,在你符合贷款资格的情况下,你可以到银行用这个房子抵押一个$100,000的secured line of credit,利率是Prime(3% as of July 28,2011)+0.5%,interest  only payment。也就是如果你用里面的$50,000做装修,每个月的还款供可以只支付$50,000x3.5%/12=$145

好处:利息较低,可以只还利息,什么时候有钱了,可以一笔还清所有余额而没有罚款。此产品一劳永逸,只要房子不卖,你就一直拥有这个高额的低息信贷额度,可作任何用途,装修,买车,旅游,投资等等。

费用:需要律师费(大概$350-$500),和房屋评估费(通常银行cover)

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再举个例子,如果你现在住的房子值$500,000。有一个$250,000的房屋贷款。同样可以向银行申请一个secured line of credit。银行一般可以做最高相当于房屋评估价80%的贷款,也就是说,在这个例子里,银行可以给你最多$150,000的信贷额度。$500,000x80%-$250,000=$150,000。因为这个房子已经有了一个mortgage,所以这种情况下拿到的secured line of credit在利率上没有上面例子里好,通常是Prime+1%。除此之外,其他产品特性一样。

好处与费用同上。


3.        Personal (unsecured) Line of Credit  


如果实在不愿意花律师费,或者拿自己的房子去抵押的话,可以选择申请个人信贷额度,通常也是无抵押的信贷额度。

由于无抵押,银行自然会收紧审批的要求,获得批准的信贷额度不会特别高,利率也不一样,通常银行提供的personal line of credit的利率会在5%-13%左右。部分贷款者如果申请条件好的话,可以获得interest only payment的优惠,否则正常的每月最低还款额是closing balance的2%。举例说,同样是花了$50,000,这种情况下,你每个月的最低还款额就是$1000($50,000x2%),跟上面的$145的interest only payment是大不一样了。


这个产品也是终身受用的,跟信用卡一样,用了还,用了还,这个贷款额度就一直在那儿。因为不牵涉房产,自然也省了律师费。


4.        Personal Loan


Personal Loan 也叫个人贷款。是一般传统的贷款产品。与上面我提到的其他贷款产品不一样,personal loan是一次性的贷款产品,同样是$50,000,这个产品的放款是一次性的,银行会给你设定最高可以为5年的摊还期,规定好每个月的还款额连本带利是多少钱,5年后你还清了,这笔帐也就结了,将来你还需要贷款,就又要重新做一次申请。利率跟personal line of credit 差不多,在6%-15%之间,根据具体案例而定。

有些人比较喜欢这种形式,因为给自己规定每次连本带利的还款,知道3,5年内一定能还清,不像上面的几种产品,可以一辈子只还利息,产生惰性,反而永远的拖着这笔债。


申请此产品同样没有任何费用。


二,        投入=产出?


经费的问题解决了,下一步就要考虑该怎么花这笔钱了。一个房子这么大,我该在哪里“动刀”,会给我带来最大的房屋增值呢?

根据AIC(Appraisal Institute of Canada) 的网站报道,以下房屋翻修的投资回报(return on investment)是最高的:


Bathroom Renovation    RIO: 75% - 100%
Kitchen Renovation    RIO: 75% - 100%
Exterior Paint    RIO: 50% - 100%
Interior Paint    RIO: 50% - 100%
Basement Renovation    RIO: 50% - 75%
Recreation Room Addition    RIO: 50% - 75%
Install a Fireplace    RIO: 50% - 75%
Flooring Upgrade    RIO: 50% - 75%
Furnace/Heating System Upgrade    RIO: 50% - 75%
Window/Door Replacement    RIO: 50% - 75%
Construct A Garage    RIO: 50% - 75%
Exterior Siding    RIO: 50% - 75%

以下房屋翻修的投资回报(return on investment)是最低的:


Landscaping    RIO: 25% - 50%
Build a Fence    RIO: 25% - 50%
Interlocking Paving    RIO: 25% - 50%
Asphalt Paving    RIO: 25% - 50%
Install Home Theatre Room    RIO: 25% - 50%
Interlocking Brick (Walkways)    RIO: 25% - 50%
Installing a Whirlpool Tub    RIO: 0% - 50%
Install A Swimming Pool    RIO: 0% - 25%
Install a Skylight    RIO: 0% - 25%

虽然最终的实际回报还与你的房子的location,neighborhood和装修完成的做工和材料有关,但是由此报告作参考,你也可以边敲着算盘,边决定改作哪里的改动。


我想给各位业主的另一个提示是,有些物业内的装修,在做之前一定要三思。比如,有些业主嫌屋内现有的带烟囱的壁炉太占地方,想把壁炉拆了。但是在西人看来,没有壁炉的房子就不叫房子,这样的一个改动,就可能影响你将来卖房子。还有不少的业主也会考虑把车库改成房间出租。同样,按照西人的习惯,车库是“一家之主”,也就是男人们的天地,他们需要车库存放他们的各种工具。一个房子如果没有实际储存和工作作用的车库,也会多少影响将来再出售的情况。所以请一定仔细衡量后再做这样的改动。


决定好了作哪一部分的装修后,就要考虑作多少的投入了。俗话说,大有大做,小有小做。同样是装修一个厨房,你花$5000是它,花$50000也是它,那到底该花多少钱才合适呢?这个问题说实话,我也不是很在行去回答,记得以前问过一个装修的工头,他给我举了几个例子。如果你要装修厨房,总花销应该在你房价的5%左右。也就是$500,000的房子,你花大概$25,000就差不多了。如果装修浴室,总花销在房价的2.5%左右,即$500,000的房子,花大概$12,000-$13,000左右。


总的来说还是要从实际出发,不要盲目投入,毕竟在一个$500,000的房子就算放进一个镶金的浴室四件套,也不见得这房子能卖出百万。


三,        控制预算


我想这个不单是我一个人的,也是很多做过物业装修的业主的经历。每次做装修,十有八九会超支。我现在基本都会按照工程队给我的报价,多准备20%的钱备用。他报$10000,你就准备着$12000吧。
那么说还有什么我们可以做,以控制预算呢?这里是我的几个小提示:

1.        首先自己先有一个预算,最多可以安排出多少钱来做翻修,如需要通过银行贷款,最好先取得确认自己到底可以贷到多少,后面好看菜吃饭。

2.        约见几个不同的承建商,以完全一样的工程要求,要求他们做评估,并分别取得书面的工程计划书和报价。工程书上应写明工程所包括的大致情况。一般公司的报价都是3个月有效。

3.        选好承建商后,应与他们讨论详细的工程计划,明确如何付款。比如一些承建商是要求先付一部分订金,其他等完工后再全付。一些承建商则要求根据进程分2期,或3期付款。做好自己的时间安排,确认你到时放款没有问题。

4.        从头至尾monitor你的费用支出。你需要关注你的工程开展的情况,不可预知的情况通常很容易造成你超过原有的预算。比如原想换掉围着房子的一圈下水管道,但是却一下挖出一个埋在地下多年的oil tank。原想做一下地下室浴室的翻修,结果掀开一看,里面因为渗水都是霉菌。等等这样的情况,一旦发生,承建商要帮你处理完才能继续工程,自然要超出预算。

5.        每次付款一定要索取收据,上面一定要有HST的号码。


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银行账户信息,定存投资,个人贷款,房屋贷款。如果你想得到更多的咨询或更快的回复,可以给我来电或email:
Lina Feng 冯莉娜
Financial Services Manager
Bank of Montreal
Tel:(250)405-2181   
lina.feng@bmo.com
hemingyong | 2011-8-13 11:14:53 | 显示全部楼层
谢谢lina,完整,实用。学习,受益了。
补充一点。用财务方法筛选出信用好的公司。
这是一个经常遇到而又常常被忽视的问题。最近有个朋友去买树苗,苗圃主人说,你要的树种没有货,你先交定金1700,货到时再付余款。这是商业惯例,听起来合理,朋友就付了款。谁知,这是一个三无公司,几个月过去了,树苗没见着,钱也要不回。还有一个朋友,雇了一漆工刷外墙,谈好价钱,比别人便宜。第一天干活,先要钱买漆和人工预付,过了几天,朋友不满意他干的活,提了点意见,结果,他拍屁股走人了。你说怎么办?这个漆工还是经用过其他朋友介绍的,同一人,以前表现不错,现在表现不好,原因之一,是你把钱先交给了他。一个专业人士,收费都在几十元一小时,几罐漆的信用都没有,钱到手,哪有心思干活。这样的例子有很多。
一个公司和个人的信用都是慢慢地建立起来的,信用是一个公司和个人,在北美商业社会生存,发展的主要理由,如果不是全部和惟一。大宗交易去银行开信用证,在网上买卖小商品有第三方担保,翻新工程量达到一定成度,就要请监理,这就避免了很多麻烦。
在筛选建筑装修公司时,最简单,实用的方法,就是看一个公司和个人能不能先提供服务和材料,然后开单让你付账。作为房主,我们是先用水,用电,用气,后付账单。叫人来割草,洗地毯,通下水都是先见服务后给钱。
kevin6096 | 2011-8-14 00:06:32 | 显示全部楼层
学习(vwelldone)
hemingyong | 2011-8-17 18:29:38 | 显示全部楼层

材料选择

如何选择材料,看起来简单,做起来犹豫。希望有经验有教训的同学发表意见。
我体会,要注意以下几点:
1),质量第一,功能和价格次之。很多情况下,稍稍多花一点钱,会大大提高翻新的质量。木料2x4,finger-joint的比整片的贵10%,但是不易弯曲变形,做出的墙较平直。塑脂地板,便宜的表面有塑脂,反面没有,而且板薄,容易弯曲变形,做工如果不比好的贵,至少相同。瓷砖,分为两类,一是瓷胚,二是陶胚,其硬度和密度就不一样。做sub-floor和做外墙的板材,可有多种选择,夹板,刨花板,木板,过去多用木板1X8,但其整体性不如夹板刨花板,而夹板又优于刨花板。门分实木和木屑,空心和实心,其结实和隔音就相差很远。
一般来说,质量好的材料较贵,所谓好货不便宜,但是反过来说,便宜无好货,则不一定对。比如同等质量的窗户,其耐用性,隔音效果,节能标准,材质都完全一样,但是如果加上几根装饰条,看上去像是6个框,价格就贵了20%,如果里外不同色,再加30%,如果再是向外摇开,又要加40%。就如买汽车,一些花哨的外观性的功能,于该车的引擎完全没关系,一点小玩艺儿,轻易多几千。
2),易于施工,提高效率。盖新房,材料占造价的比例较大,而翻新则是人工比例大。为了节省材料多花了人工,是得不偿失。比如卫生间翻新,可供选择的墙板有加泡沫塑料的水泥板,有表面带防水膜的石膏板,有不怕水的硬板和绿板,
也可用标准石膏板涂或贴防水膜。。。显然,切割石膏板就比锯水泥板容易很多。安装瓷砖,中等价格的瓷砖,比最低档次和最高档次的瓷砖,容易很多。油漆,地板,厨柜,洁具,门锁,镶边条,门,木料等,都有类似问题。
hemingyong | 2011-8-18 21:15:00 | 显示全部楼层
3),品牌的选择。不论是盖新房还是做翻新,都应根据房子的情况,定下质量标准和美观,舒适成度,如不确定,宁愿超标,超前,不可凑合,降低。建筑材料中,最显示品牌的是水暖洁具。高档的豪宅,要用Grohe,中档的房子要用Moen,不要用杂牌,虽然有的杂牌也有lifetime保修保换,但是往往人工和精力的消耗,却要超过材料本身,何况人家看你的房子,买你的房子或者是租你的房子时,会通过细节,对房子的质量,档次,舒适度做出推断。电器如炉子,冰箱,洗碗机的品牌也看得见,用得着。此外,门锁也有品牌的高低。
MrGrant | 2011-8-18 21:25:00 | 显示全部楼层
谢谢版主的专业知识分享(gooood) 以前贪便宜了,总是看哪个个便宜,大减价,买哪个,后面确实遇到了麻烦。以后要注意品牌和质量。
hemingyong | 2013-1-15 17:04:44 | 显示全部楼层

组织施工

这是装修中最为重要的工作,也是最可能引起争论,见仁见智的话题。
说个故事。那是20多年前,我刚进入建筑行业,因为很想做contractor,builder,差不多就是小兵想当元帅的意思,有一次大胆问我的builder老板,这造房到底难不难?他回答,不难,你会嚼口香糖吗,会,就能干这件事。当时我听后信心百倍。谁知不出几个月,他破产了,还赖掉我两个月工资!教训惨痛。教训一,凡遇事信心不足时,问自己会不会嚼口香糖。教训二,凡遇事觉得太容易时,想一想是谁提出的口香糖说。
组织施工专业性是很强的,我们应该知道每一个sub trade 是怎么工作的,各种建材性能和价格,雇佣的员工,不论是全职工,钟点工还是合同工,应该怎样组合。要知道建筑条例,要知道劳动安全条例。要知道投入和产出,等等。检验一个人是否能够组织施工,重要的一条是看他能否预防和解决问题。犹如合唱指挥,闭眼听全团唱一遍,就能指出哪个声部有问题,哪团员没唱准。
所以我认为,在做装修时,如果想节省开支,应从动手开始,从小工做起,不要先从contactor做起。
linhuadance | 2013-1-15 17:42:18 | 显示全部楼层
版主久违了!
很长知识!
沙发搬来,继续跟您学习!
hemingyong | 2013-1-19 16:25:46 | 显示全部楼层

回复 36# 的帖子

很高兴见到老师Lin搬来沙发,容我想想口香糖,再继续聊。
先请教一下,这房屋翻修和语言研究,舞蹈培训有关系吗?
谢谢。
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