夏欣怡谈如何在纳奈莫Nanaimo出租房屋?10条建议供参考

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查看257 | 回复1 | 2019-5-9 13:33:17 | 显示全部楼层 |阅读模式
加拿大人投资房地产的主要目的往往是租金回报,而非资产增值,租金回报率为房屋年租金与买价的比值。在加拿大很多城市,如温哥华岛纳奈莫,出租房屋可以获得5%左右的租金回报,如果利用贷款杠杆,回报率更为可观,相比中国北上广等一线城市2%以内的租金回报率,投资加拿大出租房是一种非常有效的资产配置方式。但是由于加拿大有很多保护租客权益的法规,在加拿大出租房屋与中国相比,却并非一件让人省心的事情。那么,如何在纳奈莫管理出租房呢?

Nanaimo 房产

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纳奈莫房屋出租的常见流程

在Nanaimo出租房屋通常有代理和自管两种模式。

通过代理模式出租房屋的两条途径
途径一,找房屋租赁经纪人代理。这种模式下,经纪人在找到租客后,通常收取一定的初始费用,以后每月收取房租的8%~10%作为月费。
要特别注意的是:加拿大BC省的租房经纪人通常需要单独考证,与房屋买卖经纪人的执业证书不同,双证的人虽然存在,但数量极少,如果有房屋买卖经纪人说自己能帮你出租房子,那么极有可能是违规操作。
途径二,通过非持证的普通人帮助自己出租。加拿大的法律虽然允许这样做,但是笔者并不建议投资者采用。非持证的普通人往往没有经过严格的专业训练,容易使业主的房产蒙受不必要的损失。

在纳奈莫通过自管模式出租房屋的常见流程

其实,多数加拿大人自己直接管理租赁物业,并没有请人代理,这也是本文着重要谈的模式。看完下文,相信您也可以掌握在Nanaimo管理出租房的要点。

如果是自己出租房屋,具体流程如下
第一步:情况说明。给自己的房子写一份详尽的情况说明,最好说明周围的便利设施(如商场等)和公共设施(如公园、学校等),并给出照片(最好将一张比较全面的外观照放在首位)。如果不知如何编写,可以参考纳奈莫的分类信息网站(见下文)。房屋说明写好以后,同样发布在分类信息平台。纳奈莫的租客寻找房源时,常用下面三个房屋出租平台(也可以通过这些平台了解Nanaimo房屋市场的租金水平):
1.      Kijiji  https://www.kijiji.ca/b-house-rental/nanaimo/c43l1700263
2.      Craigslist  https://nanaimo.craigslist.ca/search/apa
3.      Used Nanaimo  https://www.usednanaimo.com/classifieds/real-estate-rentals
第二步:租客审查。在房屋出租信息发布后,如果定价合理,通常会接到很多求租信息。接下来,对租客的信用审查尤为关键。信用审查的方式主要有前房主推荐信、租客雇主推荐信和信用审查网站(www.smartrent.co)3种方式。通过信用审查的求租者,房主可以要求对方来看房,同时与对方进行面谈。
第三步:租房合同。如果对求租者信用和面试都满意,那么房主就可以考虑与对方签订合同。在签订租房合同时,最好采用BC省政府官方提供的标准合同,可以在www2.gov.bc.ca上找到。
第四步:后续维护。后期的维护主要指常规维护和非常规维护。常规维护主要指:电费、燃气费、水费、垃圾清运费由谁承担,如果是共管物业,还应该包括物业管理费。这几类费用中,电费和燃气费通常由租客支付,后三者通常由业主支付。如果业主和租客在先前签订合同的时候有特殊规定,则按照特殊规定执行。非常规费用主要指房屋维修费用,这笔费用通常由业主承担。加拿大人工成本很高,而且工人短缺的情况较为严重。所以,业主们在租房时,最好先联系好Nanaimo当地的房屋维护人员,并与对方在房屋维护方面达成共识。
第五步:续约与涨租金。租房合同通常第一年为固定租约,在此期间,如无正当理由,业主通常不能将租客请走。固定租约到期后,如果业主与租客不再进行特别约定,则固定租约将自动转为每月续约模式。每月续约模式下,租客的权益一样受法律保护,业主要请走对方,也需要正当理由并提前通知。租金每年允许上涨,但是政府会对涨幅设定最高限额,加拿大每个省对年租金涨幅的规定也不尽相同。

Nanaimo 房产出租

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可能遭遇的困扰
加拿大的法律偏向于保护租客的利益。在房屋出租期间,该房屋的业主就失去了该房产的使用权。未经租客许可,业主不能随意进入自己的房产。笔者一位在温哥华的张姓朋友,将一栋温哥华素里的独立屋租给了一户西人。收房租时,租客明明在家却说自己身体不适,不让笔者的这位朋友进屋。无奈之下,张先生进入后院查看自己财产的状况,还顺手摘了几个自己院子里的果子。最后却遭遇租客私闯民宅的投诉。
在加拿大宽松的房租法规之下,有一位无良的加拿大租客甚至写出了《如何拖延驱逐令》的专门赖房租的文章。2015年,一位多伦多的加拿大人在这篇文章的启发下,以每月1700加元(目前1加元约等于5.3元)的价格租住了一处公寓,但是从第二个月开始,该租客就拒缴房租,也拒绝搬出。房东在租客欠费之后,发出了提前终止租约的通知,并在1个月后向省租务委员会提出申请终止租约,追回租金,并将租客驱逐。经过18个月漫长的等待,房客最终被驱赶了出去,但房东损失了高达16700加元的房租。



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纳奈莫 房产出租

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Helen069 | 2019-5-9 13:36:06 | 显示全部楼层

夏欣怡谈如何在纳奈莫Nanaimo出租房屋?10条建议供参考 (续)

避免"坏"租客
当然,纳奈莫城市相对安定,坏租客的现象远低于大城市。但是,做好租客筛选,防患于未然,还是非常有必要的。
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在纳奈莫出租房子,如何才能避免无良租客呢?以下十点须知供参考。
(1)在投资出租房时,避免贪图便宜,选择情况不容乐观的房屋。在Nanaimo,中北部社区和南部的新兴社区整体来说房源情况相对较好。
(2)发布房屋出租信息时,最好注明会对租客信用及收入状况进行审查。这样,一些信用不佳者可能就将知难而退,可以节省业主的精力。
(3)获得前房主和雇主推荐信后,最好让求租者同时提供该业主、雇主的电话或邮件,了解租客的真实情况。
(4)在社交平台如Facebook查看求租者的情况。如果不希望对方养宠物,但求租者又确实有宠物,他们往往会把与宠物的合照放到Facebook上,这样就可以提前拒绝对方。
(5)面谈时,提出诸如“你不再租住目前房屋的原因是什么?”之类的问题,来判定对方的确切状况。问话时要注意观察对方的言行,确定是否有闪烁其词、前后矛盾、转换话题、对细节一笔带过或坐立不安,谈话时没有注视业主双眼等情况。通过这些观察,业主能够知道求租者是否说出了实情。
(6)观察对方的车辆使用情况。作为车轮上的国度,加拿大车辆普及率很高,而在Nanaimo这样的城市,私家车普及率就更高。业主可以通过对方来看房时,所开车辆的外部维护状况和内部整洁程度,来判断对方是否是一个经济状况良好、爱惜财物的人。如果一个求租者车子外部撞坏的地方没有修补,或者车内垃圾横生,那么想必对方经济状况不佳,也不会爱惜业主的房产。
(7)如果可能,比如求租者现在就住在Nanaimo或者Parksville、Ladysmith等附近城市,最好拜访一下求租者目前的居所,根据屋内陈设和整洁程度来判断对方的经济状况,以及对方是否是一个爱惜他人财物的人。
(8)签订合同时,最好对以下内容做出细致规定:是否允许养宠物 (如果允许,可考虑额外收取两周租金作为宠物押金) ;是否允许吸烟、吸食或种植毒品(比如大麻);是否规定租客人数;是否允许分租;是否规定租客有义务修剪草坪和扫雪;是否同意租客自行维护房屋;是否需要对方支付押金(常规是2周租金作为押金),以及其他你希望和租客确定的细节。
(9)与租客维持不远不近的关系,既不过分热情,也不过分冷淡。千万不要为了让租客准时交租,而给予对方物质奖励。按时交房租是对方的义务,及时获得房租也是你的权利。当然,过分冷淡也不好,这样可能会让对方成天故意找茬,成天说这个坏了,那个也不好用了,让你去找人给他维修。态度诚恳,礼貌得体,举止正常,像对待普通人那样对待你的租客就可以了。
(10)如果遇上“老赖”租客,最好办法是立即向租客发出所有相关问题的书面通知,通常加拿大每个省都有自己的正式表格,并寻求有经验的法律人士协助。
出租前充分准备,出租时细心审查,出租后不卑不亢、依法维权是在纳奈莫确保出租收益的诀窍,希望每位在纳奈莫投资出租物业的朋友都能顺利找到满意的租客。

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