科普贴-关于MIC投资的那些事

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查看7051 | 回复8 | 2017-12-9 22:00:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
今天来给大家科普一下近来比较火热的地产投资项目MIC。
1,什么是MIC?
房地产抵押贷款投资公司(Mortgage Investment Corporation 简称MIC)是加拿大独有的一种投资借贷体系,1973年由于加拿大全国可提供为购买国内住宅和融资业务的基金极为短缺,所以加拿大联邦政府响应这个问题准予成立背负特别使命的融资公司。MIC作为一个发行商和借贷机构,向投资者发行股份并将募集所得的钱以房屋抵押贷款的形式借贷给贷款人。
MIC 的成立和运作都需要得到批准和获发特别牌照。
MIC 由加拿大政府的三个独立官方机构所监管:
a. 加拿大税务局
b. 银行监理局
c. 证券监理局
MIC 是不用交公司税的。
100% 公司利润全部派给投资者。
因为按揭借款人负担了部分行政费的关系,所以整体的行政开支会减少。

2,什么是MIC投资?
MIC 投资者投放的每一元钱都会换取为投资股份。这些股份的面值是 $1.00。但它不会再增值,所有的有关收入将会派送到投资者的账户里去。
MIC 投资者将会收取 MIC 所产生的100% 利润。投资利润主要来自贷款人所支付的利息和费用,而且包括来自MIC经营业务的投资和其他由房地产所产生的盈利,例如酒店、退休居所、商用物业、购物中心和公寓等。
MIC投资利润是以股息的形式分配。MIC的股息支付跟银行的存款户口或存款证十分类似。
MIC利润可以再投资到MIC里去,从中获得更大的复息回报。
MIC的投资期最短为一年。但是在特殊条件下,MIC股份可以提早赎回。

3,MIC 投资是否安全?
MIC 是有抵押和安全的投资
受政府的规章制度所限,MIC不可贷出高于75% 的物业价值。 $1,000,000 的物业价值要由持牌的第三方估计师去评定 $750,000 作为MIC可贷出的最高款项, $250,000 作为物业价值减去贷款后的净价值 $1,000,000 的抵押只贷出 $750,000 的按揭
加拿大按揭贷款的拖欠率在统计上是非常的低微。
第一次拖欠率为 0.25%
第二次拖欠率为 3%
房地产的价值在加拿大并没有下降。根据历史,在过去的50年,英属哥伦比亚的房地产价值每年大概以平均 8.9% 的水平上升。

4,一些可能面临的风险?
欺诈----不太可能,因为MIC每年都必须提交经过审计的财务报表。查看财务报表,看看MIC是否有受到任何的法律诉讼。
失去MIC的状态----不遵守“所得税法”的规定将会导致MIC在向股东分红前对其征收公司所得税,大大降低回报。
管理者的能力----管理者的成功将取决于管理者的经验,专业知识,以及精准的判断。他们是否了解业务,是否了解市场,是否有成功的记录?他们能否找到稳定的新的抵押贷款保持收入的流入?
杠杆作用----规则允许MIC使用杠杆,MIC借贷与贷款利率之差会增加股东的回报,也会增加其风险。经审计的财务报表将会显示MIC已经借入了多少,招股说明书中也会显示杠杆比例。大多数的MIC都是短期借贷,大约24个月左右,这降低了利率波动的风险。
抵押贷款违约----抵押贷款借款人可能不会还款,所有的MIC都会声称会非常谨慎的向客户放款,但是仍然很多项目是银行明确不会放贷的或者第二顺位抵押贷款的项目。
市场低迷/项目集中----普遍的经济衰退会增加难以偿还借款人的数量。放贷过于集中于一个地方会大大增加风险。
流动性(无法出售)----MIC股份不能在二级市场销售,只能赎回,赎回的限制因MIC而异。
5,优势?
税务优惠-- 根据加拿大所得税法规定,MIC是可以使用RRSP,RRIF,RDSP,TFSA以及RESP的合格投资。
较高的汇报率--一般MIC的年回报率都在8%左右
较安全稳定的收入--客户资产有房产作为抵押物,风险较低。

参考资料:https://en.wikipedia.org/wiki/Mortgage_investment_corporation
大家有什么疑问都可以来私信我。
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