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算一算:损失多少:1471 Harvest Lane

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原帖由 vicgolfer 于 2012-10-15 15:05 发表
就以本thread的房子为例,2004年55万买,今年72万卖,就算没有什么经纪费,税收之类,简单起见,涨幅为33%,8年,一年约4%,这个涨幅大不大?定期存款都有这个回报率,同期的Nasdaq翻了一倍多。不投房子,有很多可以 ...
我恰恰以为,从投资的角度来讲,你的例子是有利于房地产的,但是具体计算却偏向股票,不能令人信服。
我们知道,房地产投资相比其他类投资,有两把利剑,一是金融杠杆,二是对冲通涨。就是说,1),在有20%首付11万现金的情况下,可以买到55万的房子,但是只能买进11万的股票。2),在计算物价时,房价统计在内,是整体和局部的关系。房价涨4%,等于没涨,至少政府这么看,如房东合法合理地被允许涨4%的房租,再从此房同期市场平均涨幅看,4%也算是低的,怎么都会有的。但是房价年涨4%,不等于投资回报为4%。
房地产投资回报,有两部分,一是基本收益,二是市场红利。基本收益来自经营管理,通过选房,买房,修房,租房,管房,得到债前回报,比如6%,还去贷款利息,比如现在是3%,还剩3%X55万=16500,11万本金的利息交给自己,11万X3%=3300,两相加约为2万,8年就是16万。市场红利是72-55=17万。8年总回报为33万。如果当年买了Nasdaq,翻一倍11X2=22,减掉本金还剩11万。这11 万连17万都没赶上,更不用说与33万相比。如果当年定期存款,至多与通胀同步,收益还不到11万的半数,那叫没有回报的甚至亏损的投资(如果你喜欢把钱借给银行而不是把钱从银行借出当作投资的话)。

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回复 40# 的帖子

在这个房子的房价由55万上升为72万的8年中,维多利亚的房价翻了一番,就是说平均年增长10%,而不是4%。如果是5%的首付,很多人是这么做的,就是3万,8年后回报仅算市场红利17万,赶超600%,Wow!  如果碰巧,你的房价翻了一番,而不是这个例子30%几,很多朋友都碰上了,那是百分之几百?Wow!!
我确实没有花太多的时间把很多数据准确地收集起来,分析给大家看,那时的利率是6%,但债前回报也可以是9%。在此我们只是做了一个可能的比如,把问题简单化而已。我们之所以重视基本收益,是因为这是决定能否进入房地产市场的最为基本的,最为重要的功课之一。房地产长期大势是向上走,但具体到明天是涨是落,谁能说得准?而利率是多少,房价是多少,租金是多少,税是多少,费是多少,经营成本是多少,投资者的时间和精力是多少,这是大体可知的,临渊羡鱼莫如退而结网,结好网,可下海搏潮涨潮落。

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回复41#
在前面给出的例子里,房价疯涨了8 年,进入了这个市场的投资者,如果不算,都不相信是多少回报。可你偏偏要用同期的股票,存款来比,现在又说不能把那只成熟的金橘子和不太熟的青苹果相比;前一句说不能用有杠杆的房产和没有杠杆的股票比,后面又说任何投资都可使用杠杆,甚至把借margin与借房贷看作是一样的杠杆。当然,你可以认为,你说的任何话都是对的,你做的任何投资都是对的。
我们知道,杠杆这东西,有两个基本功能,1)是把不可能变为可能。你没有55万,买不到那个房子,但是你有11万,或5万,甚至3万,就有了支点,就把银行的52万撬起来了。你有3万可以买股票,可以借margin,但不能多于3万,更像翘翘板。2)是放大功能。还贷到若干年后,还可以重贷。没有功能1),95%以上的人一辈子也买不起房,但99%以上的人都可以存款,买股。
从投资方法看,房地产是通过实体看数字,而股票则是通过数字看实体,它们相通部分是经营管理。当然炒股有技术分析党,炒房有市场预测派。其实,市场时有偏爱,投资者各有所长,在一个开放的 空间里,延续的时间中,只有回报才能说明对错。

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我们尊重专业人士,不论是投资顾问,贷款经理,还是地产经纪。我们也尊重所有愿意分享自己的观点和经验的网友。
谢谢你提供”大概上涨60%“的较为精确的数据,如果把这个数字代入这个房例,55万x60%=33万。其他计算大家可以自己算。
讨论至此,我只能重复一遍讨论开始时的表述作结。”从投资的角度来讲,你的例子是有利于房地产的,但是具体计算却偏向股票,不能令人信服。“
谢谢。

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回复 37# 的帖子

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