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算一算:损失多少:1471 Harvest Lane

Is now thetime to buy?

So the question posed is “what if Iwait for a year to purchase my new house. Prices are falling aren’tthey? Won’t it be cheaper if I wait?”

Well actually, probably, no.

If we are dealing with a non-cash buyerthey are going to have to finance their purchase with a mortgage,hence the reason they are talking to us. So if you do a quickcomparison of what the monthly payments would be for a purchase todayand a proposed purchase a year from now if the anticipated 1%increase in fixed term mortgage rates actually occurs. They are:

Purchase today:
Purchase price                         $300,000
5% down payment                        (15,000)
Net amount due                        $285,000
CMHC Fee                                       7,838
Total Mortgage Amount                $292,838

Payments based upon a 5 year rate of3.29%, and a 25 year amortization are $1,430

Now if they consumer decided to waitfor a year in anticipation of a price drop of 10% in real estatevalues this is what the purchase would look like:

Purchase price                         $270,000
5% down payment                        (13,500)
Net amount due                        $256,500
CMHC Fee                                       7,054
Total Mortgage Amount                $263,554

Payments based upon a 5 year rate of4.29%, and a 25 year amortization are $1,428

2 Dollars !! That is the difference inwhat most people are worried about – what their payment isgoing to be!! Less than the cost of a Tim Hortons coffee!

Now is a great time to buy. Lots ofinventory to pick from, some of the lowest interest rates in history,and the ability to get into a home at a reasonable monthly cost thatis as cheap as paying rent.

If you have to live somewhere it isalways better to be in your home, building equity in your property,not in your landlord’s property.....

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引用:
原帖由 jamesliu 于 2012-9-27 09:28 发表
Is now thetime to buy?

So the question posed is “what if Iwait for a year to purchase my new house. Prices are falling aren’tthey? Won’t it be cheaper if I wait?”

Well actually, probably, no ...
有详实的数据,又有严谨的推算。

Jamesliu 同志在这个行当里应该也是大师级的人物了!


不过很多人买房犹豫主要也是感情因素,担心的很多,毕竟这可能是最大的一笔投资。

个人理解,如果是买房自住,在还得起贷款的前提下,房价的涨跌,应该没有太大影响,也不可能因为房价跌了,就卖掉手上的房子,换个便宜的,反之一样。

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2 Dollars !! That is the difference inwhat most people are worried about

一点sense 都没有,那个15000 和13500 的差别哪里去了,难道是用来买咖啡了,Tim Hortons coffee 好像有点贵呀。

我不觉得现在买房有什么不好,尤其是自住,但看不出这位专家的推算有什么道理

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只能说这是完全的误导,实在看不下去了:不仅15000 和13500 的差别不见了,利率也升高了1%,玩弄数字游戏。房价如果下跌,利率一般也会下降以刺激市场,这是最基本的道理。地产经纪的话永远是“现在买最好”。

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填充游戏

地产经济要是有一句真话,那么。。。。。。。。。。
来, 大家试试

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那个差价是1500元。是因为房价跌了之后,买方少支付了首期。没有隐瞒的意思,事实是没有支付。到你卖房的时候,无论你付的是15000 或者13500, 首期自然都会回到你的手里。这是成本和利润的问题,一定要明白。 如果你是租房,那1500元大慨就是你一个月的租金。接着租一年,你的首期就没了。 终于等到有一天房价大跌的时候,却又应了那句“有了贼心,但没了贼钱”。
利息有上涨的可能性非常大, 但幅度不会太大。 因为现在还没有大幅度涨息的经济基础。人都有想买在最低,我也想! 问题是什么时候最低?见过很多人错过机会,跌的时候不买,涨的时迎向上冲,很难明白。
我个人的观点是,尽量早买,房价大跌时候,卖了小的,买大的。
非常高兴与大家在这里真心交流,学到了很多东西。

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来分析下地产经纪的第一个例子。房价30万,付5%,1点5万,月供1430元,年供1430x12=17160。Mortgage为292,838,这一年利息成本是9634(292,838x3.29%,简单起见,用年单利计算),Mortgage变为292838 - 17160+9634 = 285,312。一年后房价变为27万,资不抵债,结论:该房会被银行回收拍卖,或者追加mortgage数额。

做Scenario Analysis,最基本的一点就是hold住其他factor不变,你说房价降10%,情况会怎么样。但你不能同时又说利率会升高1%。你应该只改变一个factor,看看有什么经济效果,而不是改变两个相互抵消的factors。

况且,房价下跌,利率提高的机会大还是降低的机会大?你问10个经济学家,10个会告诉你利率下降的机会大。所以你的第2个例子几乎不成立。

再有,更不能牵扯到若干年后卖房会收回当年的down payment,这更是不靠谱的factor。你怎么知道卖房就能收回成本甚至赚钱呢?那么多美国的法拍房又是怎么来的呢?很多人down payment血本无归。

现在该不该买房,每个人都有自己的看法,但用这样的例子来误导,实在很搞笑。

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Are you think this right??????

Payments based upon a 5 year rate of3.29%, and a 25 year amortization are $1,430
Payments based upon a 5 year rate of4.29%, and a 25 year amortization are $1,428

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刘经纪的两个例子月供我没有细算,但是可能正确,因为贷款数额不一样。话说回来,这是最低月供,比较这个指标根本没有意义,买房者在意的是房子的价值和总贷款数额,第一个例子负债是292,838,第二个是263,554,你愿意等一年少负债3万元吗?

另外,经纪们经常说租房者的租金白给了,那一年的利息呢,不是白给银行了吗?这个经纪是不会提的。

反正,如果房价在降,是买房的好时候,以小换大;房价若在升呢,也是买房的好时候,不要等到涨太多了再买,你等得起吗?不要后悔哦....自己判断吧。

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借钱买房,当然要付利息,如果看长期,你就有可能赚到房屋升值的部分除掉利息后;如果你是租房,那永远的没有这样的机会。当然,如果当时地产跌了,你有可能陪,但是,如果你在那个时候,不是必须卖,那也就无所谓了。
另外,想想你什么时候最需要钱,就是在你老时候。 RSP是不固定和不够的,同时还要付税的当你取出来时。 只有你的主住屋是没有任何税的当你卖掉后。 这就是为什么要尽早买房,这是加拿大政府给每个公民的最好的政策,没有任何税可交。想想,如果你拥有一个房子10-20 年后卖掉,多数都能翻一翻。那时就就租一个小condo,周游列国,享受夕阳。  那么利息呢? 有人一定会问,那就权当你租房房的租金吧, 因为你总得有个地方睡觉吧。

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这越扯越远,哪跟哪啊?无非是把水搅混,搞得不太懂的人思维混乱罢了。

讨论的是你上面那两个例子,有非常大的误导嫌疑,这谁都看得出来,我要是你,直接承认就是了。

如果真要扯远点:
“如果你是租房,那永远的没有这样的机会。”这说得太绝对,经济学上讲的是机会成本(opportunity cost),我5%的首付不投在房子里,可以投在股市,高息债券市场等,也可以贷款投资,和投在房子上比较,你能说10年后谁的收益高吗?过去这十来年房地产市场好,未来十年谁又说得清呢?

“这是加拿大政府给每个公民的最好的政策,没有任何税可交。”你这里说的是房子增殖后的所得税。每年的地产税你交不交?10多年下来数额非常可观。买卖房子,4-6%的经纪费用呢?我投资股票的交易成本只要几十元而已。还有更重要的,加拿大政府并不傻,加拿大和美国对房屋拥有者的区别,美国是要交增殖所得税,但每年的利息费用可以抵扣收入,而且是税率最高的那部分,这是变相返还-对于你上面例子中交5%down payment的人,美国的做法会更实用;还有,如果房子没有增殖,那无增殖所得税这块根本就没有作用,但每年的利息费用抵扣收入,却是实打实的。

扯RRSP就更远了,RRSP里面的钱本来就是税前的收入,拿出来当然要交税,怎么能compare orange and apple?

本来不想抬杠,只是看到你上面那两个例子太搞笑了,把看客当傻子,皇帝的新衣一样,实在忍不住了我才跳出来。

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就以本thread的房子为例,2004年55万买,今年72万卖,就算没有什么经纪费,税收之类,简单起见,涨幅为33%,8年,一年约4%,这个涨幅大不大?定期存款都有这个回报率,同期的Nasdaq翻了一倍多。不投房子,有很多可以投资的地方。

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我想一件事从不同的角度看,就会有不同的结论。下面是一个很好的帖子,我也说了不少,也可参考参考,哈哈

http://www.victoriabbs.com/bbs/v ... tra=page%3D1&page=1

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顶vicgolfer! 总体上说得更在理!

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引用:
原帖由 MrGrant 于 2012-10-15 16:38 发表
我想一件事从不同的角度看,就会有不同的结论。下面是一个很好的帖子,我也说了不少,也可参考参考,哈哈
http://www.victoriabbs.com/bbs/v ... tra=page%3D1&page=1
刚刚看了一遍去年的这个thread,那时候就觉得受益匪浅,所以也希望买卖房子这个问题能在这里继续讨论下去。

看得出维多利亚在这个问题上是卧虎藏龙;感谢各专家讨论(或争论),最后收益的是我们大家,尤其是我们这些需要在房屋问题上扫盲的人。

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顺便问一下,想找一间信誉好的公司换屋顶,有谁能提供消息。谢谢!

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引用:
原帖由 vicgolfer 于 2012-10-15 15:05 发表
就以本thread的房子为例,2004年55万买,今年72万卖,就算没有什么经纪费,税收之类,简单起见,涨幅为33%,8年,一年约4%,这个涨幅大不大?定期存款都有这个回报率,同期的Nasdaq翻了一倍多。不投房子,有很多可以 ...
我恰恰以为,从投资的角度来讲,你的例子是有利于房地产的,但是具体计算却偏向股票,不能令人信服。
我们知道,房地产投资相比其他类投资,有两把利剑,一是金融杠杆,二是对冲通涨。就是说,1),在有20%首付11万现金的情况下,可以买到55万的房子,但是只能买进11万的股票。2),在计算物价时,房价统计在内,是整体和局部的关系。房价涨4%,等于没涨,至少政府这么看,如房东合法合理地被允许涨4%的房租,再从此房同期市场平均涨幅看,4%也算是低的,怎么都会有的。但是房价年涨4%,不等于投资回报为4%。
房地产投资回报,有两部分,一是基本收益,二是市场红利。基本收益来自经营管理,通过选房,买房,修房,租房,管房,得到债前回报,比如6%,还去贷款利息,比如现在是3%,还剩3%X55万=16500,11万本金的利息交给自己,11万X3%=3300,两相加约为2万,8年就是16万。市场红利是72-55=17万。8年总回报为33万。如果当年买了Nasdaq,翻一倍11X2=22,减掉本金还剩11万。这11 万连17万都没赶上,更不用说与33万相比。如果当年定期存款,至多与通胀同步,收益还不到11万的半数,那叫没有回报的甚至亏损的投资(如果你喜欢把钱借给银行而不是把钱从银行借出当作投资的话)。

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回复 38# 的帖子

计算的很精确,佩服啊!

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回复 38#, 39# 的帖子

Wow, 投入11万, 8年后回报33万, 300%, 大家快去抢房呀! ^_^

38# 计算的主要问题之一是时间点不一致, 8年前投入11万去买55万的房子, 但那时的贷款利率是6%, 而不是现在的3%.

影响房地产投资的因素很多, 如收入税, 地税, 保险,交易费,维护等等, 其回报往往不像乍看上去那末高.

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