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美国买房纪实

美国买房纪实

有一篇博文《美国买房纪实》,谈他在美国十多年里租房买房、卖房再买房的经历,顺带介绍美东各地的风土人情,跌宕起 伏,读来感同身受,获益匪浅。最近有读者希望了解在美国买房具体操作方面的事情,特别是有哪些地方要花钱,花多少钱等。本文即对此作一简单介绍。

地段,地段,还是地段! 首先,买房要看房价。繁华都市比偏远地区房价贵上一两倍很普通,就是同一个大都会地区不同地段也可能一个天上,一个地下。房地产经纪人在向购房 客户推介产品时,常常把一句口号挂在嘴边:Location, Location, Location! 地段,地段,还是地段! “离城20分钟车程!” “地铁站仅隔三个街区!” “购物中心开车5分钟!”“学区本地排名第一!”等都是常见广告用语。
前不久我在旧金山湾区了解当地房市,亲友告诉我距离伯克莱不远的一个城镇叫核桃河(Walnuts Creek),环境优美,治安良好,交通方便,独栋房价比市区动辄百万以上便宜一半左右。在网上一搜,跳出来的图片和价格令人兴奋不已,三卧两卫双车库 10年新独栋房价仅20万美元左右!忙不迭把我家大掌柜叫过来,就在我们寻思哪一栋更加适合的时候,一行小字落入眼帘:(Walnuts Creek) McDonough, GA,这是亚特兰大东南的一个小镇,哪里可以和寸土寸金的旧金山湾区相提并论!
当你决定了要在某地买房,找一个信得过的当地房地产经纪至关重要。一个好经纪人不但可以帮你搞定所有与交易有关的必要手续,他/她还会提醒你没 有想到的问题,防止以后出现麻烦。
交易当中最重要的是首付和贷款。前几年房市牛的时候,贷款机构甚至推出过零首付来吸引客户。现在则不然,很难找到哪家银行愿意为要求5%甚至 10%首付的客户贷款,20%的首付成为常规。一栋30万美元的房子(全美新屋房价中间值去年一年内在20万上下波动),意味着成交的时候你要付给房贷公 司6万白花花的现银。
接下来是贷款利率。贷款有固定利率和浮动利率两种。浮动利率通常是在起始的三年或更长期限内给你一个较低的利率,过了这个期限之后每年根据某个 金融指数(例如国债利率)的升降调整当年的利率,所以借贷方要有在占了便宜之后吃大亏的心理准备。
固定利率期限以15年和30年为常见,也有更长或较短的。以美国人常常选用的30年期房贷为例,今天的利率在4.25%到5%之间,不同贷款机 构有所不同,折合年利率之后,还以刚才30万的房子为例,你的月供大约在1250到1350美元之间。
贷款公司还会给你一些选项,最主要的是所谓点数(Points),也就是你手头有现款可以付给银行,用来降低贷款利率。比方说你有2400美元 可以立即支付给贷款银行,银行给你一个点数,你的利率会降低0.125%,算下来月供可以减少18美元左右,30年下来可以节省6480美元。
过户的时候要支付贷款手续费,24万美元的贷款手续费在1000到2000美元之间。过户费还包括由贷款机构替你代缴的房产交易税,这个税多少 各地不同,一般都在1%以下,有的地方免征。其他的费用包括估价费、勘查费、产权保险费、登记费,还有预缴的年度灾害保险费等。通常30万美元的新房过户 时各种杂费在5千到1万美元之间。至于经纪人的收益,则是从卖方那里拿的。按照美国的通例,卖方要从房价中拿出6%,平分给卖方和买方的经纪人。经纪人在 不景气的时候,或者竞争激烈的情况下,有时也会降低抽头的份额。
如果你要买的是旧房,别忘了还要雇佣房地产专业律师审查原户主的贷款偿付情况,雇请专业人员检查房屋结构、易损部分完好程度,以及蛀虫损伤、地 下氡气等有害因素。这些虽然是要花钱的,但是通常可以从卖主那里获得降低房价的好处。
最后要记住的是,你一旦成为了房主,地方政府就把你吃定了:你每年都要缴纳房地产税。这个税是县级政府最主要的财政收入,要用来支付中小学校的 建设、管理和教职员工的工资(大约占到全部县财政支出的一半),建设和管理公共图书馆和公园、体育场和其他公共休闲场所,修建维护地方管理的道路、桥梁等 交通设施,以及警察局、消防队、急救站等公共安全项目和政府日常行政开支。
该项税收的税率各地也不同。福利好、公共设施完善先进的地方,自然税率就会高些,反之就较低,而且和政府效率的高低有很大关系。有的地方,例如 纽约州的部分县份,把房地产税分成两部分,学区建设管理一半,其它合起来是另一半。如果户主年龄达到65岁左右(大约是可以享受社会医疗保障金的年龄), 认为你家已经没有学龄儿童,就免交学区的那一半。一般而言,房地产税的税率在1%左右。如果你的房产价值为30万美元,你就得每年拿出3000美元来孝敬 县太爷——话说回来,羊毛出在羊身上,这些设施和服务你是一天都离不了的。
再回到贷款问题。贷款机构会把上面那些费用当中常年要付的全部加起来,大头包括月供、保险、管理和房地产说等,这些不能超过你的可支配月收入的 30%。还以上面30万美元的房产为例,月供大约1350美元,与房屋有关的保险算100美元,地税250美元,考虑其他家居支出包括社区管理费等350 美元,每个月和房子有关的费用为2000美元。也就是说,你的可支配月收入要达到6666美元,相当于税前年薪9万到10万美元以上,贷款公司才会考虑给 你贷款。
这里我们还没有谈及你的信用记录。如果你的信用良好,长年没有赖账纪录,也没有吃过官司,开车从不违规,连一个停车罚单都没有或立即付清,评分 达到740分以上,不少贷款公司会降低你的利率,或是减少甚至免收过户手续费。反之各项费用都会上涨,特别糟糕的例如经常欠缴房租水电费、信用卡老是过期 不付等,评分在600分以下,在目前的经济形势下,基本上没有人敢给你贷款。以后我们有机会再谈美国人的信用问题。

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眼睛看到的是美国,心里想到的是维多利亚。

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准备去凤凰城买一个

大家看看这个2003年建的,        4房2浴1,763SQFT,坐落在一个封闭的高尔夫球场里面,要价才$102,000,这样大家可以比较一下维多利亚的房价了。。

http://www.redfin.com/AZ/Laveen/ ... 85339/home/28226966

下面这个是新房,也在高尔夫球场里面,五月中旬搬入。我不明白,美国的房子造价怎么这么便宜

http://www.redfin.com/AZ/Phoenix ... 85042/home/28365845

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引用:
原帖由 MrGrant 于 2011-4-19 18:53 发表
大家看看这个2003年建的,        4房2浴1,763SQFT,坐落在一个封闭的高尔夫球场里面,要价才$102,000,这样大家可以比较一下维多利亚的房价了。。

http://www.redfin.com/AZ/Laveen/5612-W-Vineyard-Rd-85339/home/2822 ...
支持!
真的很好,我也去买一个做你的邻居。

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美国视所居住的州,房产税差别很大,同样的50万的房子有的州地税要5、6000以上一年,但在很多州800-1500多就足够了。小区管理费也是,在地税较低的不少地方,30-50一个月,不需要350一个月那么多。

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对没有美国公民,绿卡,工作许可的加拿大人(或其它外国人), 在美国买房要千万小心.  完全自住的还好, 自己或孩子可修可改, 但从加拿大来的亲戚不许动手帮忙.   如不是完全自住, 哪怕是只外租一天, 房客要扣20%房租直交IRS不说, 你自己或家人按法都不许做任何工作, 无论是屋内涮漆屋外花园或是租房管理, 一定要请美国人或有美国工作许可的人做.  不然若有人告发 (到 Homeland Security), 不但会做牢罚款, 以后还会被拒签入境.  

这些信息来自刚去世不久的加拿大涉外税收权威 David Ingram. 详见他的谈话录像: Snowbirds Beware (共三部分):

http://www.youtube.com/view_play_list?p=141E088326A5128E

注: 儿子在Arizona上研究生, 我们本有心在美买房, 看了David Ingram的谈话录像后觉得太麻烦了, 有可能会得不偿失, 所以暂时放弃此想.

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回复 3# 的帖子

不是美国的房子造价低。以你上面那个房子为例http://www.redfin.com/AZ/Laveen/ ... 85339/home/28226966 不知道你注意没有Property History for 5612 W VINEYARD Rd
房子当初卖出来是16W多,三年后涨价到25W多,今年4月份被银行收回且没有赎回权了,应该是银拍屋上市交易。银行只指望收回贷出的款的BALANCE 10W,其实这已经不是房子的实际价值了(按目前的情形远远低于造价)。
Great works are performed not by strength but by perseverance.

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谢谢大家的信息,希望近期能亲自去看一下,再和大家分享。。

几个朋友已经都在golf球场买了,因为是封闭社区,易于管理,都是10万左右,希望近期去看一下。

当然买了就自住了,或朋友去呆几天。。,万一几年后再涨回至少20几万。。

那里的冬季,阳光灿烂,都是20几度。。

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回复 8# 的帖子

GRANT你买花$10万一栋,冬天去度假也不错。

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回#8
先练高尔夫,再住你的房。

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真的,美國的房價真的是很吸引人
不過也是要看區域,至於環境,維多利亞的,還是比較優
真是,魚與熊掌不能兼得



KEVIN LEE(李孟育)
維多利亞房屋中介
-250-858-8168
E-mail: kevin_lee@shaw.ca

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