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标题: 如何买房？房友谈房（二） [打印本页]

作者: hemingyong 时间: 2011-4-25 20:20 标题: 如何买房？房友谈房（二）

有些朋友提了这么个问题，如何买房？这确实是一个重要的问题。房子不但是我们的家，也是我们的精神家园，多少心血，多少祈盼，多少欢乐，多少梦想尽在其中！回答这个问题，可以从各种各样的角度，答案也会千差万别。本专题不求标准答案，只提供一些有参考价值的经验，启发关心者进一步思考的兴趣。至于因兴趣而产生冲动，因冲动带来行动，因行动导致结果，是好是坏都是你自己的。访谈双方的水平未比你高，见识未必比你多，又是在不见面的情况下，利用下班后上床前的时间，即兴而谈，虽然不会胡言乱语，但是也不可能字字玑珠，不妥之处，谬误之处，欢迎读者作建设性批评。大家最好让房友说完一段，本主持发出邀请后发帖。
回答这个问题，我想可从两方面考虑，一是观念上；二是技术操作上。

现在我们荣幸地请到了能写能干的著名网友Mr.grant,来做第一个谈房的房友。

首先，让我代表我自己和愿意被我代表的朋友们，对你多年来对维多利亚华人论坛的贡献，表示由衷的感谢！
我想请你主要从观念上，先谈一谈为什么要买房？有些朋友说，租房一样可以有个温馨的家。

作者: 麻辣烫 时间: 2011-4-25 20:48

作者: hanhan001 时间: 2011-4-25 20:56

作者: MrGrant 时间: 2011-4-25 22:02

非常感谢版主的邀请，我很愿意简单谈一谈自己的一些真实的感受，和大家做一些交流。让我好好想一想，整理一下自己的思绪。。。

作者: kevin6096 时间: 2011-4-26 07:32 标题: 这儿算是MrGrant的沙发吗

期待，，，，

作者: linhuadance 时间: 2011-4-26 09:41 标题: 也期待。。。

作者: chocoluv 时间: 2011-4-26 10:14

板凳。。。

作者: hanhan001 时间: 2011-4-27 21:39

千呼万唤。。。。。。。。

还没出来

作者: MrGrant 时间: 2011-4-27 22:09 标题: 不好写啊瞎说了今天心情不好，看来也的写， hanhan还等者啊

就按版主的命题作文“谈一谈为什么要买房？有些朋友说，租房一样可以有个温馨的家。”　

其实这是一个很难回答的问题，十多年来和很多朋友谈起过这个人问题，我想每个人都有自己自身的条件和需求，买房租房同样精彩。我只是想说：“为什么要租房，买房可以有个温馨的，有院子的家”

一个朋友一直租房很多年，也是租房的坚定拥护者，突然有一天告诉我，说买房子了，让我去看一看。我很惊讶，问，怎么买了，他说老婆非要买，说别人都买了，就买了。

还有一个朋友，突然告诉我，离了，老婆跑了。我说有外遇了，他说不是。他说老婆多年前一直说买房子，他没有听老婆的，为这事天天吵架。

简单吧。严重吧。

另外一个朋友，房价上涨初期，就把房子卖了，搬进公寓，说等房价跌下来，再买回来。他现在还住在Oak Bay的一个公寓里。房租和房价都在涨。只是他投资的美金在降。

你不信吧。

我们其实没有办法预测房价的走势，这是一个群众运动，我们甚至不知道明天会发生什麽，我们说做的就是，我们今天有首付了，我们今天就买了自己的家了。我们做大家都在做的事。我们可以和大家一起犯错，一起倒下，可我们很少有机会大家都倒下了，我们自己还站着。历时统计，随大流，成功多。

成功简单吧。

刚来维多利亚时，一个地产经纪朋友告诉我，什麽样子的房子是你的Dream House，不是房子多大，多么豪华，而是你的口袋（钱夹）不感到难受。这是自己这些年来，最珍惜的一句话。

好了，不知说啥好了。祝每个人都早日有自己的温馨家园。

心想事成，心一定要先想，事自然就成了。最怕心里想，嘴上不想。

还有，千万别老想着这是投资，他就是一个消费。除非你买了很多房子，像版主那样，那可要慎重再慎重了。

你看烦了吧。

版主给的任务完成了。同时表示，非常喜欢楼主说的这段话：”房子不但是我们的家，也是我们的精神家园，多少心血，多少祈盼，多少欢乐，多少梦想尽在其中！“

谢谢大家。谢谢大家的鼓励。

作者: kevin6096 时间: 2011-4-28 07:59

引用:

原帖由 MrGrant 于 2011-4-27 21:09 发表
刚来维多利亚时，一个地产经纪朋友告诉我，什麽样子的房子是你的Dream House，不是房子多大，多么豪华，而是你的口袋（钱夹）不感到难受。这是自己这些年来，最珍惜的一句话。

作者: 随便说说 时间: 2011-4-28 08:26

我的经纪让我列一张清单，5个最重要的目标和5个次要的。清单让他找房子有依据，充分了解我们的需求；我们也清楚的知道自己要什么，能比较理性的做决定。买家的条件，需求和Priority 不同，最符合自身情况的，就是最好的选择。很多人列出清单后，自己吓一跳，尤其有两张清单时（夫妻共同决定）。

这是一份官方比较完整的册子，有兴趣的可参考。

http://www.recbc.ca/pdf/Buyinghome.pdf

Home Owner/Consumer Protection Guide

http://www.hpo.bc.ca/files/download/Bulletins/BuyingANewHome.pdf

作者: freedom_2008 时间: 2011-4-28 10:10

你的经纪很不错．

我们（在加）共买过六次（卖了五次）房，第一次买是1990年，最后一次是２００９年二月（这两次都是在维多利亚），四次新的两次老的，本意均为自住，但也在无意中做过了５年的投资上税房东．

我们自己不把自住房算在理财投资（用钱生钱）部分之内．但从大体上讲，特别是因为现在房价情况，这里大部分人家房子（不管是否自住）是自己最大的资产（或债务）．房市利息变化对人们的生活会有不小影响，特别是那些临近退休准备靠卖房子养老，或刚上房市首付很少借贷很高的人们．有一种说法，房产（自住或投资）在总财富里合适比例是（１００－年龄）％左右．当然各人（各种族）情况各有不同，这只是参考．

虽然自己住租房时间比住自房要短很多，并且如现无房也还是最终要买来自住，但感觉按目前情况可能会等一等．现在租房空房选择较多，租金较好，相对来说可能会比马上买房付贷养房合算．无人可预测未来，但大家都知利息已是历年最低，涨起来会对房市有负面影响．

另外我们买自住房时（为了避免情绪影响）有个打分系统，写出来大家有用可随意修改应用，无用也可供开心一笑∶
　
１．位置：交通方便，且可走路（１５－２０分钟）到菜店银行邮局学校（图书馆），满分４０
２．地皮；高于海平面四五十米以上，尺寸不太小，有树木（隐私好），安静，街区邻居友好，满分３０
３．房子：这就要看个人风格喜好（我们比较喜欢Art&Craft 和WestCoast），大小座向新旧要求等等，满分３０

对我们，房子一定要总分（上３项加起）达８５以上才会考虑，再看价格是否合适（相对自己的能力和市场情况）．

作者: linhuadance 时间: 2011-4-28 10:36

MrGrant所说句句都有道理，没白等。还想问MrGrant一个问题，对不起，明勇，应该是你问问题才是，不过这个问题也想听听你的高见：为什么中国人那么热衷于房子？为什么中国人对房子的size和豪华程度似乎永不满足，口袋（钱夹）难受也在所不惜？当然这里不是指所有的中国人，但是目前这样的中国人似乎远远多于加拿大majority族裔。

作者: hanhan001 时间: 2011-4-28 11:23

引用:

原帖由 MrGrant 于 2011-4-27 21:09 发表
不好写啊瞎说了今天心情不好，看来也的写， hanhan还等者啊

响鼓还得重锤敲！要想听好故事，就得勤敲两下。

MrGrant 心情不好时还写得头头是道，等心情好时.........该如何？

看来我的锤子不够重，谁的锤子重？再敲几下

作者: 随便说说 时间: 2011-4-28 12:10

引用:

原帖由 freedom_2008 于 2011-4-28 09:10 发表你的经纪很不错．我们（在加）共买过六次（卖了五次）房，四次新的两次老的，本意均为自住，但也在无意中做过了５年的投资上税房东．我们自己从不把自住房算在理财投资之内．但从大体上讲，特别是因为现在房 ...

也喜欢West Coast Contemporary. 特别是Arthur Erickson风格的。在Broadmead和 Brentwood Bay看到过类似的设计，心动。

作者: MrGrant 时间: 2011-4-28 13:33

大家说的对，每个人的目的和条件时不一样的，每个区也有他的特点。买到自己喜欢的房子，就是最好的房子。

同意买房子第一是位置。就是俗话说的：Location, Location, Location

对于自己，就特别喜欢大学边上的房子。

作者: MrGrant 时间: 2011-4-28 13:47 标题: 回复 13# 的帖子

个人感觉整体上华人是比较注意积累财富的，特别是第一代移民。同来维多利亚的一些朋友，大多有多套房产。

不过像我女儿，就只知道花钱了，没有一点存钱意识。今天过得高兴就好。

作者: bluesea 时间: 2011-4-28 15:30

我来当一个反面教材。我觉得家里两个人意见不一致时，有限的积蓄投到哪里其实是最大的问题。我不赞成盲目的投资(尤其是当你还没有一个稳定的家时），可当时家里另一位不以为然，说房子有你住的不就行吗?吵架不解决问题，关键是MrGrant说的“想”与“不想”。虽然妥协避免了离婚，但代价沉重，这边房价节节高，那边投资步步低，本来能买一个不错的房，到头来只剩下那个房的一间屋。（我最后把这间屋变成了一块地，在这块地上住帐篷，

但地价抗跌，我有可能换回房。）
劝没买房的朋友，不要乱投资，长期看你的钱买房至少不会丢。没有走的打算你就该买，地点好比房子好含金量高。

作者: linhuadance 时间: 2011-4-28 18:46 标题: 选房

引用:

原帖由 MrGrant 于 2011-4-28 12:33 发表对于自己，就特别喜欢大学边上的 ...

出于工作需要，也偏爱大学附近的房子，另外出于老人需要，房子又一定要在汽车站附近，这就narrow down了好多。也很欣赏freedom_2008打分的方法，减少了很多的盲目性。

作者: linhuadance 时间: 2011-4-28 20:26

最近刚刚看完《华盛顿邮报》已故总裁 Katherine Graham的自传回忆录“Personal History”，喜欢其中一段关于买房的故事。正好这里谈买房，就顺手拿过来分享一下。Katherine和丈夫年轻时爱上了一处刚上市的房产，要价$125,000（这是40年代末）, 小两口硬着头皮offer了$115,000，而且基本有把握能拿下来。Katherine有数百万家产的父亲得知后，找到卖家，说他女儿将以原价购买，与卖家达成买卖协议，Katherine得知后，问父亲为什么要这样作，觉得没有必要。父亲说："When it's the house you live in, you do not bargain." 未来的几十年中，这个房子为Katherine一家带来了无穷无尽的乐趣，不仅四个孩子有宽广舒适的环境和空间健康成长，男女主人还在这里entertain了无数的朋友和国内外的要人。

作者: MrGrant 时间: 2011-4-28 21:04

买房子主要是看那一年买，价钱应不会差太多，碰到自己喜欢的房子，就拿下。很多人就为了几千的差价，错失良机。

作者: hanhan001 时间: 2011-4-28 21:42 标题: 加拿大购房你应该清楚的注意事项(ZT)

在加拿大如何去看，去挑选真正的好房子，买到既称心如意又物有所值，甚至物超所值的住房呢?提供给您几个选房子时必须慎重考虑的要素。

　　(一)房子的大环境：

　　所谓“大环境”，指的是房子所在镇的学区排名、地税高低、交通便利与否及治安情况如何等方面。这些方面华人家庭通常都很重视。这里要讲的是：在考虑、比较这些因素的时候，要注意避开几个误区。既不要忽略这方面的考虑，也不要走火入魔，走进牛角尖里去。譬如讲到学区，华人家庭大多都期待“望子成龙”，学区好坏是选房子的首要条件。但这其中在程度上应因人而异。如您的孩子正读高中或即将读高中，好学区自然是选房的第一要素。如您的孩子正读小学或是学龄前儿童，好学区自然也是重要的，但不如有读高中孩子的家庭那么迫切和重要。您不必在您孩子只是稚龄玩童时就为那些好高中而支付高额地税。

　　对地税的考虑，也要全面衡量，不要一味追求低税。美国各地的房地产税，是地方政府财政的主要来源。地税的多少，取决于该镇政府的规模、公共设施的多少等，其中学校、警察等都占很大比

　　重。通常的情形是：地税高的地区，或因其学校是顶尖学区，或因该镇为大区，人口多，治安情形较差，政府、警察机构占去不少财力，自然税收就上去了。而地税偏低的地区，或因其房子价位较高(如博根郡的Alpine,Englewoo Cliff)人口少，所以政府机构也就小很多，开销就不会很大;或因该镇商家占比重较大(如博根郡的Paramus)。商家是按营业额为所在地政府纳税。商家的营业税占的比重大了，政府从民宅征收的房地产税就不会高了。所以，在决定选择哪一地区买房时，不能只看地税高低，要看它地税为什么高和低。高价位的低税区多数人不会买，但高地税的好学区人们还是青睐的。另外，地税是可以全部扣税(个人收入税)的，所以要全面衡量各种因素后再决定在哪个镇购买房产。

　　(二)小环境的因素：

　　1.交通环境-凡上市的房子，售方代理经纪Listing Agent大多会为买主准备一些漂亮的小册子，列明此房的种种优点及特色(有些小册子做得美仑美奂，堪称可收藏的精品)。请务必注意关于交通及环境方面的措辞，再根据你的实际要求进行取舍。如写有“近交通”等字样，那此房必定在大路边或靠近主要马路。如你乘Bus上班，或每天到纽约通勤，自己又不想开车，这应该是个不错的选择。如你自己开车，想找个僻静的住所;或者你孩子还小，希望有个小孩可尽情嬉戏的草坪，这种“近交通”的房子恐怕与你无缘。你要找的房子应该写有“街道僻静，环境优雅”等词语。

　　2.游泳池、水塘、小溪-房子有无游泳池，旁边或后边是否有小溪、池塘，是个见仁见智的事。有的买主十分青睐自家的游泳池，而不少买主见到后院有游泳池，则十分失望，甚至扭头就走，对房子的其它部分也无兴趣去看了。

　　我发现大多数中国人家庭不喜欢带游泳池的房子(我是讲大多数，并非全部，有些家庭则是无游泳池不买)。这些买主的考虑是：维持一个游泳池花费颇高，但有效使用期一年只有三个月，还不如带孩子到镇上的公众游泳池戏水，既省钱，又省心，孩子还会更开心。

作者: freedom_2008 时间: 2011-4-28 22:14

hanhan001, 知道你是ＺＴ，但此文作者好像是从美国抄来的？　

“对地税的考虑，也要全面衡量，不要一味追求低税。美国各地的房地产税，是地方政府财政的主要来源。地税的多少，取决于该镇政府的规模、公共设施的多少等，其中学校、警察等都占很大比重。”　。。。。。。“另外，地税是可以全部扣税(个人收入税)的，所以要全面衡量各种因素后再决定在哪个镇购买房产。“

北美环境大同小异，当然很可以互相借鉴。但税收上却会有很大区别，比如加拿大房地产税，除出租房／办公房在报租金／生意收入时可按比例扣除外，自住房并无处可扣。咱们是明白，只是（作者）不要把新来的人们搞湖涂了。

作者: hemingyong 时间: 2011-4-28 23:25

谢谢MrGrant的故事和经验，也感谢朋友的参与。
先回linhuadance,喜欢Katherrine Graham的故事。中国人热衷买房子，我觉得主要归根于几千年的历史和文化积淀，土地是我们安身立命之处，家比个人重要。我们每个中国人或多或少都有农民意识，也可说是地主意识，都有房产情结。国内常有新闻，为了保护自己家的房子，有拼命的，有自焚的。人都死了，房子何用？有用，家里还有人，还有子孙后代。在维多利亚的华人当然不需拼死，但会拼命还贷。我第一次买房时，跑了很多银行，人家不贷，原因是收入不够，无信用积分，后来找到一位同胞经理，她说只要你有25%的首付，其他由她搞定，在她一二十年的职业生涯中，还未见过一个中国人房子被银行收去的！后来我们一帮“穷”人都去找她，成了地主，而她的业绩多年全加第一，这就叫双赢啊。忽视了这点，从理论上预测房地产，有时会犯大错。Mrgrant说这是群众运动，没错，理论常常跟不上群众。
freedom-2008提供的一些经验，很有启发。由此想到相关的第二个问题，买什么房？这当然是个仁者见仁，智者见智的问题，是纯为消费，还是兼顾投资，生意，比如出租，家庭旅馆。MrGrant能否谈谈你的经验和想法？
请大家欢迎！

作者: 老任 时间: 2011-4-28 23:55 标题: 两点心得

1. 地点第一。一般的考虑是近工作（可以步行上班）或近学校（步行接送孩子）。10年20年的通勤时间耗费是对生命的浪费，累计起来是一个大数。实在负担不了（维多利亚房子确实贵），与其不远不近（如开车10分钟），不如远点，房价低些就一头，将来再换房。
2. 看到心仪的房子，不计较价格上一万两万的得失。一是一万两万摊到没个月的按揭就是几十块钱；二是长期居住适用和满意度最为重要。不要因小失大，委屈自己，为省一点钱长期将就住在自己不满意的房子里。其实长期凑合才是最大的损失，这种悟性通常要到近退休时才会有，但是已经太迟了。俗话说，一失足成千古恨，再回首已百年身。买房虽每那么严重，但此理皆同。

作者: linhuadance 时间: 2011-4-28 23:58

引用:

原帖由 MrGrant 于 2011-4-28 12:47 发表不过像我女儿，就只知道花钱了，没有一点存钱意识。今天过得高兴就好。

MrGrant对女儿要求也过高了一点吧？就是年少时就对存钱（管理钱）很有研究的巴菲特，在7、8岁的时候，恐怕也不过如此吧？

作者: hanhan001 时间: 2011-4-29 07:06 标题: 回复 23# 的帖子

其实我很无辜。我的确是连题目一起转来的，只是加了ZT两个字。

我也奇怪呢，题目说的是加拿大购房，里面却说了很多美国的事。我在想也许是我孤陋寡闻吧，是不是北美都一样的？

作者: freedom_2008 时间: 2011-4-29 07:19 标题: 回复 27# 的帖子

没怪你。只是觉得作者误人，抄袭的时候不把有关税收条款改掉。

作者: cloudy 时间: 2011-4-29 09:02

请教高手能不能介绍一些岛上的居家用品商店：家具，摆设，床上用品，灯具等等。喜欢设计简洁明快、色彩搭配选择性多，但要舒适、材质好、适用的产品。看了不少店，大多家具很笨重，色调暗淡。有时看到的款式还行，但材质.....
谢谢指点。

作者: hemingyong 时间: 2011-4-29 13:20

欢迎老任参加我们的讨论，谢谢分享经验。

作者: MrGrant 时间: 2011-4-29 22:17

关于买什么样的房，我想每个人都有自己的选择标准，每个人都有自己的计划，都有自己心中的dream house. 我只是结合自己这些年的经历，简单说一下个人的一些出租的观点，给买出租房的朋友一些参考。欢迎拍砖，欢迎交流。

买房，离不开出租这个话题。买房，也离不开投资这个话题。

刚开始买房时，我的地产经纪告诉我，大学区的房子，在哪个城市，都是不错的房子，同时，保值也容易出租。我就找来一张维多利亚地图，指着大学周围的几个方块说，只给我看这几个方块的，能出租（两层）的房子。我说，怕去别的区看受干扰，一激动，买了别处的。当时是2001年，刚参加工作不久，心理的压力还是很大的。搬进后，自己住上面，把下面租了出去，租金竟然比还贷还高，我想这不是白住吗？一千多尺的三室两卫，还有太阳房。而且是分门出入，并没有多少干扰。我好像实现了一个长久的当房东的梦。我总是告诉别人，出租是最容易的钱了。

很多人告诉不喜欢出租，宁可自己多上些班，这没什么对与错，只是一种选择和态度。出租当然会遇到各种各样的租客，会有一些烦恼，但个人认为一年累加的工作量并没有多少。我从来不去抱怨这些出租带来的困扰，因为这是你选择出租不可避免的，你只能不断总结，提高管理水平，选择理想的房客。想一想，一个全职工作，需要一年工作2000个小时，会有多少困扰和不顺心的日子。

与投资紧密相连的一个问题是早日退休的问题。我说，如果你不想早日退休，你有一个稳定的工作，你没有必要做任何业余工作，下了班，尽情享受着段属于自己的时间。

自己个人的目标就是要早日退休，摆脱工作的束缚。这一目标的实现，需要在不工作时，有一定的现金流。对于我，出租就是看得清的一个最佳选择。将来，还清了贷款，一套房子的租金收入就够了。我当然会进行投资的多样化，这里就不多谈了。

最近一个朋友告诉我，他不分租了，把整个房子租给了一个家庭，$2800 一个月。水电都不包，庭院也要租客打理。这就是进步。这收入应该可以比一个不太高收入的全职工。

我盼着，等多年后，等我到那一天，我就注册个网名，暂定：freedom_2018

当然，多年后，年轻人来了，希望看到我们这个网络家园里有很多自由叔叔，自由阿姨。

作者: hemingyong 时间: 2011-4-30 11:14

谢谢。
成功的经验大体相似，失败的教训各有不同。从消费的角度买房，事情就简单，从投资的角度考量，就加了保险。所以独立屋当为买自住房的首选，钱多钱少都可上。在这点上我的经验与MrGrant完全一致，不知其他朋友有何想法？

作者: bluesea 时间: 2011-4-30 15:14

只是钱少就只好买成我住的这么“古典”了（好像上山下乡的帐篷）。当然版主经验丰富
不管你买的房子多高寿，只管买到手来找版主讨办法就是。版主我没说错吧？

作者: hemingyong 时间: 2011-4-30 17:29

房是死的，人是活的，办法总是有的。
人的生命是有限的，土地的生命是无限的，那是没有办法的。
只有把有限的生命，投入到无限的买房，修房，造房，卖房的群众运动中去，才是没有办法的最好办法。

作者: bluesea 时间: 2011-4-30 20:29

呵，这看上去可真是革命真理啊！

可这修房问题实在太多得慢慢修，版主你看什么时候谈谈造房吧（就当科普了哈)，没准儿我中个彩什么的就不用修了，咱也盖个新房来个现代化，不是提倡先“dream ”吗？

，相信不是我一人奇怪那么老的房子为什么还没拆。？也会有同胞考虑造新房的哈。

作者: hemingyong 时间: 2011-4-30 23:58

谢谢bluesea。造房的话题很有意义，我想单立专题，行吗？
以钱袋大小受而言，个人觉得买房顺序应为：1）买地造房，2）新房，3）旧房翻新，4）旧房改造自住兼出租，5）反客为主（从租到拥有）。从投资回报及风险来看，这个顺序也大体成立。买地造房，是大投入，可以造自己的梦中家园，你想卖时，又赶上好买主，回报很高，但如果没人喜欢你的梦中之物，那只能割肉。第4）则结合了消费和投资，风险不大，回报看得见，摸得着。所以大多数同胞房主都在埋头苦干这件事。

作者: 老任 时间: 2011-5-1 06:39 标题: 如何使用房产经纪人（Realtor）

从买房的伟大意义，买房的经济考量到如何选房，此线讨论了不少，受益良多。在确定要买房之后，进入实战阶段。微观的技术层面也有许多道道，首先要考虑的就是如何同房产经纪人（Realtor）打交道。
买房一般都通过房产经纪人操作，这是由产权转手中土地房屋贷款一系列有关工程法律规章上的繁琐复杂的过程造成的。如同公司报税，很少能不用专业会计师自己搞定。房屋买卖成交后，房产经纪人对房屋的卖方提取佣金，一般是成交额的1-3%，收费多少取决于各房产经纪公司服务质量和声誉。经纪人分为唯一经纪人（同时代表买卖双方进行交易），或买方卖方使用不同经纪人。唯一经纪人佣金独拿，买卖方使用不同经纪人平分佣金。房产经纪是一个比较特殊的行业，一般而言有高回报，但佣金基本上是他们的唯一收入来源，每个经纪人的收入直接取决于做成多少单交易。打个比方，房产经纪人做成一个80万房子的交易，以2%佣金计算，经纪人从卖方收取1.6万的佣金。经纪人必须上交一部分给房产经纪公司，一般是30%左右，算是4800。这4800是个体经纪人使用公司各种资源的代价，此例80万的交易经纪人得到越1.12万的收入。这1.12万就是经纪人提供服务的原动力。

只对卖方收佣金，是否对买方就不重要了呢？某种程度上买方经纪人对买方更为重要。购房者和买方经纪人是委托与代理的关系（经济学概念：Principal and Agent，现代经济学的主要研究方向），购房者是委托人（Principal），经纪人是购房者的代理人（Agent）。委托人使用代理是由于信息的不对称，经纪人比购房者了解房屋交易的过程和实质。购房者使用经纪人是让经纪人代表购房者的利益实施交易，所以首先要明白经纪人是代表你的利益的，你们在同一方。有人会问买房方经纪人不受买方的费，他能代表买方的利益吗？理论上说是会的。好的经纪人能像客户所想，真正代表客户的利益。例如有一个70万的房子比80万的房子更适合客户，好的经纪人会推荐70万而不是80万的，尽管买80万的他们取得更高的佣金。由于只有成交，经纪人才能获得佣金，经纪人趋向于促成交易。

从前经纪人相对于购房者有信息上的明显优势，经纪人可以看到购房者看不到的Listing信息。现在MLS网使购房者和经纪人基本处于信息共享的地位（经纪人内部网比公共网上早两天，信息更详细一点），有些人就不用经纪人，看到可能购买的房子直接找卖方经纪人看房。由于交易一旦成功，卖方经纪人无需同买方经纪人佣金分账，积极性通常比较高，提供的服务也较好。刚看到理财版有一线关于地产委托人和经纪人之间的关系，说的十分清楚，我再说就是画蛇添足了。有兴趣请看：

http://www.victoriabbs.com/bbs/redirect.php?tid=14308&goto=lastpost#lastpost

作者: hemingyong 时间: 2011-5-2 17:09

谢谢老任的解释和分析，受益了。我猜，网友们响应号召去投票选举，暂时丢下我俩讨论投资房产，应该，应该！

作者: 随便说说 时间: 2011-5-2 21:39

引用:

原帖由 freedom_2008 于 2011-4-28 09:10 发表你的经纪很不错．我们（在加）共买过六次（卖了五次）房，第一次买是1990年，最后一次是２００９年二月（这两次都是在维多利亚），四次新的两次老的，本意均为自住，但也在无意中做过了５年的投资上税房东． ...

投资比较能坚守清单上的条件说，理性做决定。自住房则有其他的emotional因素。好比找对象，完全符合条件的，也许没有化学作用；不符合条件的，偏偏一见钟情。不过，维多利亚不大，也就那几个社区符合大多数华人的要求。

House Hunt Victoria 的楼主要搬到外省了，希望有人出面继续维持它。

作者: freedom_2008 时间: 2011-5-2 22:40

引用:

原帖由 随便说说 于 2011-5-2 20:39 发表

投资比较能坚守清单上的条件说，理性做决定。自住房则有其他的emotional因素。好比找对象，完全符合条件的，也许没有化学作用；不符合条件的，偏偏一见钟情。不过，维多利亚不大，也就那几个社区符合大多数华人的 ...

个人意见：即使是自住房，除非价值在你总财富里的比例很小（10%以下），不然买房最好不要感情用事。不管多钟情或不化学，回家先好好睡一觉。起来想想看为什么钟情房子会不符合条件或符合条件的会不喜欢？是条件没订好（比如是否漏了房子建造风格要求），还是脑子一时发热？条件订的合适就要照办，不然不仅是浪费自己的时间，还可能会种下日后后悔的种子。

我们那个打分系统就是买自住房用的，举个例子Sooke地区有一些很漂亮和有风格的房子，地皮和房子都可能打满分（30+30=60），但位置最多只能打15（满分40），加起来总分只有75，所以再喜欢也不能买。

一般一见钟情是和房子本身风格有关。我们的打分系统里房子本身（包括风格）满分30，如果不喜欢（没有化学作用）的话，房子就不可能打15分以上。这样即使位置和地皮都是满分，总分也不会在85 以上，所以没有感觉的也不会买。

不过有一点，房子是活的（可在市规之内按意愿改造），位置和地皮是死的，买时分数越高越好。

House Hunt Victoria 的楼主是已搬到外省购屋。但网站暂时不会变。要在这里买房的观风望市者很多，所以会有新的替代网站的。

注：对不起，大选的气还没叹完呢，不大有心谈房，唉。。。

作者: hemingyong 时间: 2011-5-2 23:04

[quote]原帖由 随便说说 于 2011-5-2 20:39 发表

“投资比较能坚守清单上的条件说，理性做决定。自住房则有其他的emotional因素。好比找对象，完全符合条件的，也许没有化学作用；不符合条件的，偏偏一见钟情。”
很有启发。想到两个有意思的现象，之一，理性的决定未必对，任性（emotion)的结果未必错，找对象如此，买房亦如此。之二，投资房产，跟着感觉走，多数情况下是对的；投资股市，跟着感觉走，常常走投无路。

作者: 随便说说 时间: 2011-5-3 08:16

大选，球赛，皇家婚礼，加上买家罢工，四月的房价终于向下调整了点。

短期或中期租房，最终还是要买，时机问题，对有些家庭，”租“却不是一个选择。
买或租，目标不外乎是把辛苦累积的资金，做有效的投资，在最小的风险下，取得最大的回报。倒是好奇，多少人第一次买房时，是理性的？除了预算使然。

“。。。以钱袋大小受而言，个人觉得买房顺序应为：1）买地造房，2）新房，3）旧房翻新，4）旧房改造自住兼出租，5）反客为主（从租到拥有）。。。” 很受用的分析！但好长的路走啊！2和3 可以对调，1和2也经常重叠，3，4 ，5 的经验大部分人有，是个过程。

哎，”人的生命是有限的，土地的生命是无限的“。继续埋头苦干，理性选择，学习了。

作者: freedom_2008 时间: 2011-5-3 08:53

引用:

原帖由 hemingyong 于 2011-5-2 22:04 发表

很有启发。想到两个有意思的现象，之一，理性的决定未必对，任性（emotion)的结果未必错，找对象如此，买房亦如此。之二，投资房产，跟着感觉走，多数情况下是对的；投资股市，跟着感觉走，常常走投无路。

人和人有所不同，“感觉和任性“中的理性成分大概也因人而易。对房地产（或投资股市）有爱好有经验或有天份的人，“感觉和任性”可能是会很有理性基础的。比如投资房，有爱好有经验或有天份的一看就有感觉位置是否好出租，房子结构能拿多少房租，改造是否合算；没有爱好经验/天份的一见种情则可能和收益关系不很大，可能是很喜欢房后的大树和房子的风格，所以一般要有点理性条件指导为妥。

我们在加六次买（自住）房（1990-2009），除了最后一次，均是凭感觉。最后一次(在感觉上) 加上打分系统，是因准备在房子里住到“老死”

，也因更明白了自己的能力缺陷。虽然我们可自称喜欢建筑艺术并注意房地产走向，感觉里面的经验成分随买房次数和阅历增长也有所提高，但自知没有看房天才且会动感情，所以要打分买房避免后悔再搬。回看五次卖（凭感觉买来的）房经历虽然赚多陪少，不过运气而已。

以上均仅为个人之见。

注：还是不高兴大选结果，再叹一气，也只有叹气，唉。。。

作者: MrGrant 时间: 2011-5-3 09:03

对大多数人来说，感觉开始应买房自住，兼顾一下投资。因为投资有可能几十年才能看到回报，也有可能像美国那样，突然崩盘。

而投资也不应该买了，放在那里，等升值，而应考虑每月的收支平衡，比如出租，家庭旅馆的收入，这是看得清的。而房屋的维护成本和交易成本都很高，不宜短期操作。

买错了房和找错了对象（结错了婚），痛苦指数是一样的。

只是随便说说。

作者: 房屋翻新装修 时间: 2011-5-4 06:50

当地加拿大人观念真的和国人不一样。邻居夫妻二人，把房子卖了，准备环球旅行。目前的计划是先在墨西哥住一年。另外一对老夫妻，把自己房子和农场卖了，租个公寓，因为没体力照顾那个房子了，另外他们说税太高。看到这些，还是有点惊讶的。

作者: 随便说说 时间: 2011-5-4 09:45

对于领固定退休金（fixed income)的老人，照顾一个大房子，财务和体力上都不是最符合经济效益（追不上利息和税，不如卖了房子过高质量的生活），和 life style的需求.

曾有邻居老太太一个人守着大屋子，就为了过节和暑假儿孙们回来有地方住，一年就盼那么一两回。。。最后还是搬到老人公寓，那里设施完善，最重要的是有同伴和活动，生活又丰富起来了。加上有人照应，多了安全上考量，家人也放心。虽然价格不菲。

而身体健康，精力旺盛的人，就像"Bucket List"电影里的主人翁，再年轻一次，挺符合他们“及时行乐的天性。

买房的目的大致相同，卖房的原因各自不同。

作者: hungry 时间: 2011-5-4 10:06

华人买房子，也是为了老了卖房子

作者: freedom_2008 时间: 2011-5-4 12:12

引用:

原帖由 hungry 于 2011-5-4 09:06 发表
华人买房子，也是为了老了卖房子

爱玩的也有会拿了卖房的钱去（长期）各地旅游。

作者: hemingyong 时间: 2011-5-5 17:28

卖房去旅游，确实潇洒，从此浪迹天涯，钞票花光之日，恰是生命旅行结束之时，那得有天大的幸运！
对于普通人来说，房子是财富的储存器，增值机，摇钱树。年轻时，我们辛辛苦苦地挣钱买房；中年时，我们还清房贷，同时市场推动房产增值（通货膨胀的必然性），有了投资的本金，信用，见识和行动；老年时，居家坐吃山不空，出行花费钱还来。

作者: hemingyong 时间: 2011-5-12 20:20

房产的功能主要有两点，一是消费，二是投资。如果是纯消费，无非是自己看着满意，住着舒服，秀着高兴，所谓青菜萝卜，各人喜爱。即便如此，一般房主多多少少还是要考虑投资的功能，与其被动地被市场左右，莫如主动地加入，利用市场。所以，如何买房的讨论，主要意义在于搞清房产的投资功能。明确了这点，就可把与投资无关的问题暂时撇开，比如，是买房好还是租房好（除非租下房子再分租，有点投资意义外）。

所以，很有必要就此展开。我们给Mrgrant一点时间考虑，盼望他的精彩回答。
同时希望广大网友积极发言，谈谈看法，分享经验。

作者: njjacktong 时间: 2011-5-13 22:32

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作者: hemingyong 时间: 2011-5-16 22:50

欢迎Jack加入我们的讨论，专业人士的意见有助于拓展思路。
我在前面说过，租房只是消费，买房不但是消费，更重要的是投资。有“买房还是租房”问题的人，多半没有意识到房产的投资功能。如果交给房主的租金大于房贷的月供，那么为什么要交租金，再如果收来的房租付完月供还有剩余（现金流），那么为什么不买。MrGrant已用他的经验说明了这点，而且许多网友正在做着。对于没有投资意识的人来说，预测明天市场走向，难于上青天。因为即便是专业研究者，其预测的准确率也不会高于维多利亚什么时候地震的预测。所以，对我们普通人来说，关注地震预报，莫如作作算术，简单实惠。自住投资房，相对于其他投资项目，有明显优势，简单，直观，实在，人人可做。

再说卖了房子去旅游，悬。钱花完了，人还没完怎么办，靠子女？靠政府？不敢想。

投资的目的是赚钱，是为生活，是享受生活，但生活不仅仅是物质生活，还有精神生活。投资活动本身主要是精神生活，挑战你的智力，调整你的心态，丰富你的情感，考验你的价值观。这种活动，不论从技术层面，还是从艺术层面看都是丰富多彩的。谋篇，性格，节奏，韵律，高潮，色彩，这些用于小说，音乐，戏剧，绘画的语言，都不仅狭义地用于作为建筑艺术的房屋，也可广义地用于房地产和股市。
投资活动的成果，更显示出其精神层面的意义，巴费特不仅创造了财富神话，他处置天文数字财富的观念，正在创造另一种神话。

作者: 房屋翻新装修 时间: 2011-5-17 05:21

文字功底真不错，学习了！

作者: njjacktong 时间: 2011-5-17 06:42

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作者: hemingyong 时间: 2011-5-17 17:53

建议你把该题目帖到投资俱乐部活动上，听听大家的意见，我是愿意学习借鉴的。或者直接在投资理财版上发文介绍。
在如何买房的标题下，更方便大家找到并学习你买房获益的经验，请不吝分享。谢谢。

作者: njjacktong 时间: 2011-5-17 19:07

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作者: MrGrant 时间: 2011-5-18 13:22 标题: 浅谈房产投资功能

投资就是以钱生钱。抛砖引玉，欢迎拍砖。

自己刚来时，确实读过很多投资方面的书。“穷爸爸　富爸爸”是对我影响最深的一本书。他的确改变了自己一些根深蒂固的观念。而这本书中提到的资产，对资产的认定，和现金流的概念，都给自己一些指导性启示。

按这本书，只有产生收入的房产才是资产，也就是从一个房产中每月的收入要大于在该房产每月的支出。

那么买房是不是一开始就一定要买是资产的房子?　不是的。和朋友谈起来，说买了房子，亏了，每月往里面贴钱。我说这是一开始，您想十年后哪？如果您主动进行投资，他会影响您的消费方式，积累经验，促使你积蓄。还有，随着时间的积累，还有可能享受房子的增值。还有，买了房子，您会更好的理解和体会银行提供的Secured Credit Line的极大好处。房子的钱，并不是卖了，才可以花。

个人认为现在维多利亚的房子价格确实不低，投资的确存在一定风险。可房子的价格趋势，没有人能肯定说升和降。这个世界上，没有绝对安全的投资。要珍惜保护自己辛辛苦苦挣来的钱，要学习投资。个人建议，不要去预测，而把精力放在去选自己喜欢的房。

没有谁生来而知，当你的朋友告诉您什么的时候，一定要认真想一想朋友的建议。因您的朋友没有利益趋势，往往告诉您的都是自己真心所得。

想到刚来维多利亚，身边的朋友基本上是先后两个月内，都买了房子的情景。自己是很感恩当初朋友拽着自己去看房子，自己后来也努力去帮助朋友。

这只是一个普通网友的一点体会。

作者: linhuadance 时间: 2011-5-18 15:21

引用:

原帖由 hemingyong 于 2011-5-16 21:50 发表投资活动本身主要是精神生活，挑战你的智力，调整你的心态，丰富你的情感，考验你的价值观。这种活动，不论从技术层面，还是从艺术层面看都是丰富多彩的。谋篇，性格，节奏，韵律，高潮，色彩，这些用于小说，音乐，戏剧，绘画的语言，都不仅狭义地用于作为建筑艺术的房屋，也可广义地用于房地产和股市。

您说的这些精神境界的活动和情感我在语言研究和舞蹈艺术尝试中大都体验过，可是一碰到投资理财一类的事情上，我就丝毫没了感觉。这是为什么？

作者: chinadian 时间: 2011-5-18 15:26 标题: 回复 58# 的帖子

您就是天才，但您没明白什么叫天才。
天才就是老天爷造就了他/她来做某件事儿，所有事情都能做的不是天才，是老天爷自己

作者: freedom_2008 时间: 2011-5-18 16:00

引用:

原帖由 linhuadance 于 2011-5-18 14:21 发表

您说的这些精神境界的活动和情感我在语言研究和舞蹈艺术尝试中大都体验过，可是一碰到投资理财一类的事情上，我就丝毫没了感觉。这是为什么？

59# 说的对，人非全人，全人则非人。

另外有感觉的事情愿意就可以教人，没感觉的事情愿意则可向别人学习。专业专业，各专其业。这么多专做理财的（虽然做得好的并不多）就是靠着挣没有投资理财感觉人的钱来谋生呢.

作者: hemingyong 时间: 2011-5-19 22:01 标题: 回复 58# 的帖子

我没学过精神分析，只能跟着感觉答。
语言研究与投资理财，前者是语文，后者是数学，再加舞蹈艺术，专业不同，确实隔行如隔山。如果你对数字并非苦大仇深，那山也不是不可翻越的，但要有动力，那就是财富对个人，家庭，社会的积极意义。关键还要身体力行，身体的感觉来自机械的重复，心灵的感觉是经验积累后的条件反射。语言天天用，舞蹈天天跳，投资天天算，熟能生巧罢了。至于结果，那是造化。

作者: freedom_2008 时间: 2011-5-19 22:21

大概还是要有点天赋，我就是分分秒秒都跳舞也不可熟能生巧.

作者: hemingyong 时间: 2011-5-22 17:37

我赞成MrGrant关于自住投资房的观点。
自住投资房的好处，就是自住和投资的结合，这个结合产生的结果，不仅是1+1=2，还可能是大于2。有这样几个派生产品，不做是空想不出的：1），财产储存器。买房都要贷款，利息高于存款，还掉1000元的贷款，等于存入自家银行1000，利息是房贷的利息。2），建立提高信用。有借有换，再借不难。这个社会信用常常比现金还重要，投资理财的过程不仅是积累财富，也是积累信用的过程。你有再多的钱，也不能证明你借了钱一定会准时加上利息奉还。没有信用，有钱的坐吃山空，无钱的步履艰难；没有钱财，有好的信用，可以借别人的钱花，用别人的钱赚钱，如果你的信用非常好，好过喜欢说“你被解雇了”的当老床铺，你可以走进世界各国任何银行，签字提款，而且很快富过床铺，当然无信用的，一样艰难步履。3）家业的安全感和责任感。安全“感”，是说把资金放进股市或基金，交给别人打理，不如放在家里当地主，看得见，摸得着，睡在上面踏实。有人担心，地震了怎么办，虽然有保险，房地产价值可是要跳水啊。一者，人斗不过天，遇上自认倒霉，大灾之后活下来，已是上苍恩赐了，二者，至少日本地震时，维多利亚的房产不倒，可是却把我们的核能股活活地炸塌了，冤啊（说明一下，本人无意贬低股票和基金，这是另一话题）；责任感，就是逼着自己尽快完成原始积累，步入财务自由王国。
4）税务好处和借贷的可行。自住房增值免个人所得税，这也是大多数加拿大人，不论中西，拥有自住房的重要原因。基本模式是，从买小房开始，逐渐换大，待步入老年，再由高向低换，提出免税现金，享受生活。以房地产每年5%增值算，十四，五年翻一翻，四十五年翻3翻，今天20岁的青年，100%借钱买了50万的房子，65岁时，就有现金400万，即使还贷100万（其实多半是房客帮着还了），还有300万归自己。就是说市场每年送你6-7万，考虑到税的因素，相当于10万多。不算不知道，一算吓我一跳。
既然有这等好事，那就赶紧买，可是钱不多怎么买？没有钱拿什么买？答案是相当的肯定。借。向谁借？当然是银行，但又不仅仅是银行。
还是请我们的主谈房友MｒＧｒａｎｔ谈谈，当然也欢迎银行经理，投资人，房产经纪和有经验，有兴趣的朋友畅所欲言。

作者: MrGrant 时间: 2011-5-23 22:05

mingyong讲的是过来人的真实感受和体会。做任何事都有风险，就像不能因为车祸，而不开车了。有意识地去做，迈出第一步非常重要，然后，再去努力学习如何避免风险。

这次这个问题，我得好好想想，谢谢楼主给我这个机会。。

作者: linhuadance 时间: 2011-5-23 22:51

引用:

原帖由 freedom_2008 于 2011-5-19 21:21 发表大概还是要有点天赋，我就是分分秒秒都跳舞也不可熟能生巧.

You might be surprised with a good teacher:)

作者: Mary-11 时间: 2011-5-24 08:57 标题: Thanks for Mr. Grant's suggestions

引用:

原帖由 MrGrant 于 2011-5-23 21:05 发表
mingyong讲的是过来人的真实感受和体会。做任何事都有风险，就像不能因为车祸，而不开车了。有意识地去做，迈出第一步非常重要，然后，再去努力学习如何避免风险。

这次这个问题，我得好好想想，谢谢楼主给我这个 ...

When we first came here, we came as students, so our friends are mostly university graduate students. I first met Grant in a friend's party and he is the first one talking about benefits of buying a house.

Have to say "thank you" to Mr. Grant. I think it is true. You won't regret at least buying your first house. Forced saving...

作者: njjacktong 时间: 2011-5-24 09:34

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作者: njjacktong 时间: 2011-5-24 11:42

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作者: MrGrant 时间: 2011-5-24 11:54 标题: 回复 68# 的帖子

这里是一个简单地计算, 上面的例子: 20%首付5万，借款20万，买一套25万的自住房，贷款25年, 注意看，利息部分是您的真正支付, 请一直看到底:

http://www.victoriabbs.com/main. ... t=4&show_progress=1

作者: njjacktong 时间: 2011-5-24 12:02

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作者: 房屋翻新装修 时间: 2011-5-24 14:36

帖子越来越有意思了！

作者: MrGrant 时间: 2011-5-25 23:23 标题: 这次楼主给的题目，很有挑战

买房子，是需要钱的，而且在我们要买房的时候,我们都要掂量一下自己的钱包. 那往往是我们心中最难突破的一道坎.

那么没有钱,房子还买不买. 还有，你是否问过自己,你有了多少钱,才去买房子.

如果银行今天答应借你100百万，你敢不敢拿，您首先想到的是什么？你是不是兴高采烈地去把房子买了？

那么问题就是，我们认为自己没有钱，我们是否是真的没有钱，我们有没有去问过银行，咨询过专业人士? 去努力发掘，利用一切可以利用的资源，去了解一些可以为我们所用的金融产品。

记得几年前，自己每次看到银行挂出来的0首付标语，都嘘嘘不已。而在公司里，和一些外国朋友谈起来，他们买房似乎都是付的5%首付，他们甚至还问，能付5%，为什么付25%？

十年前，很多公寓都是5，6万，朋友告诉我，你不需要钱的，有工作就行，你可以买很多套的。自己不信，也没有去听，只是后来，才慢慢意识到其中的道理。也就有了后来一次次去银行，争取更多的贷款。

那时自己总是把一些机会，当成风险，把贷款，当成负担。

维多利亚的房价是否很高了？是否会地震？是否会崩盘？这些不是我们能控制的因素，个人认为可以放到一边，除非，您说，维多利亚要地震了，我一辈子不会买房子。我要等那个我也不知道的机会。

维多利亚不同地区，房价有很大差别，不同类型的房子，价位也有很大区别。如果您一直想买房子，那么就创造条件，给自己一个机会。

如果你是认为钱不够，而没有买房，就去银行和一些专业贷款人士，聊一聊。

自己的惨痛教训就是，我们自己顽固坚守的一些观念，常常是错的。

今天凌乱说这些，不为说教，只为纪念。

作者: 老任 时间: 2011-5-26 09:18 标题: 回复 72# 的帖子

这条线越来越有意思了。

历史经验告诉我们，投资地产是高效并且安全的。环顾四周，那些致富的老外老印包括老中，没有几个不是在地产上发的。象现今美国一些地区地产崩盘的极端情况，属于小概率事件，一个人一辈子碰不到两回。尤其象维多利亚这样的养老胜地，基本上不可能出现地产崩盘的事。

不同的人适合做不同的事，投资地产（包括自住出租或全出租）也仅适应于某些人。如果你热爱动手，善于经营，长于处理同房客的人际关系，这个钱应该是你赚的。否则，管理房子很可能是一份让你焦头烂额的苦差事。多年前一位朋友做投资，业绩相当不错。可过了一阵，改行不做了。朋友们咤异，为什么有钱都不要？这位老兄说，我这个人心理素质不行，在股市上，赚了我兴奋得睡不着，赔了我后悔得睡不着，虽然总的业绩不错，但我没法睡觉，这日子没法过。还是去抱工程师的铁饭碗活得安稳。

作者: MrGrant 时间: 2011-5-27 09:20 标题: 回复 73# 的帖子

谢谢补充　

我的炒股心理素质，让这次金融危机给练出来了，要不，也退出江湖了

作者: hemingyong 时间: 2011-6-10 11:46

回中国两星期刚回来，看了前面发言，有些想法。
一，两地情况不同，投资房地产的理念侧重点不一样。国内同胞买房，几乎无一例外是看好明天房价上涨，事实的确如此，过去十几年，年年涨，月月涨，以至于人人买房。很多朋友只有一个孩子，却有几套房，将来空下的房子留给谁住？那时买得起房的人都已有了房，买不起房的人也租不起高价房，泡沫一旦破了，不可收拾。现在不少中国人跑到海外如温哥华来买房，自有他的道理，因为他们觉得便宜。我们海外华人买房主要是投资现金流，其次是看好将来房价上涨，结果是即有现金流入，又有房价翻番。
二，计算现金流和回报其实很简单，租金收入与贷款按揭（假设100%借）相抵还有盈余即可。
三，自住投资房，其本质是投资经营，却享受自住的好处，如增值部分免税，自住部分等于给自己交房租，经营管理房间或单元相对简单容易，大多数人都可以做好。如果这件事对你来说很难，那么只有一件赚钱的事可做，找一份好工作，做一个好雇员。

作者: MrGrant 时间: 2011-6-10 23:44 标题: 回复 75# 的帖子

欢迎回来，回国又什么感想？

作者: xjw 时间: 2011-6-11 05:30

最近看房价好像开始下调？

作者: hemingyong 时间: 2011-6-13 05:27 标题: 回复 76# 的帖子

谢谢。颇有感触。与本话题有关的是，将会有越来越多的同胞来温哥华，维多利亚旅游，买房。

作者: hemingyong 时间: 2011-6-13 05:32 标题: 回复 77# 的帖子

谢谢参与。注意到房价的变化。

作者: linhuadance 时间: 2011-6-13 11:42

回来了？这一阵您不在，房屋这个话题淡了下来，现在您回来了，大家也该接着聊了。先问两个个问题，国内的房价是个什么情况？国内的我们这代人一般住房都是什么情况？

作者: hemingyong 时间: 2011-6-14 19:28 标题: 回复 80# 的帖子

回来了，谢谢。这一趟探访了江，浙，沪两省一市的南京，苏州，无锡，上海，杭州，绍兴，这一区域是中国最为发达，富裕之乡，房价自然高涨，不能代表全国平均水平。就我所见所闻，该地区平均房价在一万四，五/平方米，相当于维多利亚的三倍。我们同龄人平均每家都有两室一厅的住房，而我的同学，朋友，同事则至少有两三套房子。与他们比，我们有明媚的阳光，新鲜的空气，湛蓝的大海，碧绿的草地。所以，我在前面提到，将有越来越多的同胞，到温哥华，维多利亚来旅游，买房。

作者: xjw 时间: 2011-6-15 08:04

以版主的预测，各位可等的未来，房价还会上涨。

作者: hemingyong 时间: 2011-6-15 16:27 标题: 回复 82# 的帖子

房价的涨落如股市的涨落，只有天才和傻瓜能预测，作为一般投资者，我不会从整体上预测房价。我听到看到越来越多的同胞来旅游，买房，这当然增加了买方的动力，但是卖方有多大的压力，不得而知。买房作为消费，取决于你的钱袋，作为投资，取决于你的算盘。

作者: hemingyong 时间: 2011-7-21 22:37

在很多人看来，现在维多利亚房地产市场前景不明，不断有人问，是涨是跌？其实，大家心里明白，不论是有人说涨还是跌，你也不会买或卖，因为市场可不管这家伙是什么斑竹。房市和股市，这点差不多，叫做投资有风险。想追大势，迟早被大势激起的大浪卷入水底。
查看了一下本话题的点击率，8000多，说明大家对此有兴趣。会买不会买，在不同市场情况下，都会遇到这个问题。如果回答了怎么买的问题，不是可以部分回答买，不买或是卖的问题吗？除了前面已讨论过的，我觉得，如何买到一个有升值潜力的房子，是关键。房子是不是会升值，一是取决于市场，二是取决于自己的经验。一个有潜力，需要翻修的房子，虽然技术上要求高，有挑战，但却是相对有保障的。
举个例子，十多年前，有个亲戚要买房，看好两个，都是24万，二里挑一，第一个小些，房主已做过装修，感觉较舒服。第二个大些，被房主自己动手，搞得很乱，但地点，外形和结构都具备翻修增值的前提条件。看了第一个，对亲戚说了两个中国字，不买。然后去看第二家，里里外外转了三圈，对经纪人说英语，全价，如有他人竟价，比他高五千。结果全价买下。一个多月翻修楼下，花掉两万多。请来经纪人一看，说30万，我帮你卖。但是新房主要过日子，舍不得，何况还有收入。以后又花3万装修了楼上。现在大约值70多万，而第一个小些的房，约值50万。

作者: hemingyong 时间: 2011-7-23 10:27

通过这个例子，我们看到，发掘潜力的结果是：1）当年增值10%。如果一两年内，房价跌幅为10%，对你没有负面影响；如果涨10%，就双倍你的增值。2）若干年后，平均市场翻一翻，你翻一点五。再加上现金流的实现，就把风险大大降底到可控范围之内，并且可以持续操作，发展。

作者: Tom62 时间: 2011-7-23 15:13

如何卖房？
有打算卖房的想法，如何卖比较好，装修一下还的只小收拾一下？谢谢！

作者: 雅居 时间: 2011-7-23 17:04

现在市场5千套左右的房子，上市超过90天卖不掉的，通常不是因为要价太高，（以它的成本－”买价＋整修“而言）而是没有计划的整修，钱白花，没达到“增加价值”的效果，造成成本高，价格下不来。而没有整修的房子，一般人看不上，或是无法看到它的潜力，通常略过不考虑。
好房子，无论市场行情如何，涨或跌，都有人买。维多利亚的房子又多少需要不同程度的翻修维护。最近替朋友买房，看了近50套的房子，100％都在不同时期整理过，但是只有两套房子，做出效果，从结构改造，设计，施工质量，和最后的装饰（Staging），一起呵成。结果是，一上市就有多个买家竞价，三天之内成交，成交价比要价高。在存货这么高，预期价格回调的市场行情下，是成功的翻新装饰的例子。

作者: 雅居 时间: 2011-7-23 17:34

引用:

原帖由 Tom62 于 2011-7-23 14:13 发表如何卖房？有打算卖房的想法，如何卖比较好，装修一下还的只小收拾一下？谢谢！

个人觉得：1。合理规划设计的整修－厨房，浴室，合法的出租单位都是看的到回收的投资。挑几个你自己小区正在卖的房子，open house时去看看它的院子，装修和价位，，可以帮你的房子的整修和要价定个指标。2。专业经纪－他们有自己的人脉和客源，除了MLS还有自己的网站，增加看房买家的基数。有时后买卖双方直接面对面交易，反而不容易成交，有个缓冲的中间地带，来回有得商量。买家把自己的底价加上佣金来定卖价，而佣金其实是由买方付的。3。上市前的准备－装饰Staging － “小收拾”，如何做？从哪开始？如何重点的做出效果？如果你比较了其他在市场上卖的房子，（同地段，年份，大小），应该可以明显感觉出来，装修（翻新装饰）给房子加分的效果。

2006年我装饰了一个房子，当时的市场正在下跌。这个房子一个周末的open house有100多个家庭来看，同时有3－5个家庭在房子里逗留。2003年买价是53万，装饰花了5千（窗帘，油漆，摆饰，搬运费），客人和经纪的预期底价是80－83万，开价98.9万,19天后以95.5万卖出，创了这个小区同时期卖价的记录。（此案例在外省).如果有兴趣，我可以分享一些"室内装饰“自己动手DIY的小贴士。

作者: hemingyong 时间: 2011-7-23 19:11 标题: 回复 86# 的帖子

一般来说，卖房之前要做装饰，专业说法是staging，就如参加选美，要化妆打扮。
本话题说得是如何买房，似乎与如何卖房风马牛不相及，但基本道理相同。买房是发掘潜力，卖房也要发掘潜力，要想买个好价钱，或是卖个好价钱，除去市场的因素，我体会，如何翻修就是关键。相比而言，买房翻新较易，翻新卖房较难，因为要等买家给你评分。所以，没有十分的把握，一般人不为卖房而装修，而staging 则是好的选择，如有专业指导，装饰能有点石成金的效果。
谢谢tom62的问题，欢迎继续交流。

作者: hemingyong 时间: 2011-7-23 19:26

谢谢雅居分享经验。

作者: radishj 时间: 2011-8-3 06:22

我们当年买房也是我太太大力push的结果。当时的情况在我看，我们经济条件离买房还有一段距离。我爸从小跟我念“量入为出”，培养了我想对保守的观念。不是我老婆“哭着喊着”要买，我基本不会往这上面想。
几年下来后，我不得不承认她的决定真是英明呀！这样的大便宜我这辈子没捡到过几回。房子给我们全家带来了无穷的欢乐，我的几样大玩具--装修，养花，钓鱼，种菜，全部都和这房子有关。
我很认同MrGrant的观点，在大家都站着的时候，你自己趴下了是最难受的事情了。起码您得蹲着才行。

作者: hemingyong 时间: 2011-8-3 22:05

同感。总的来说，在这样的事情上，领导的决定都是英明的。俗话说，没有领导不成家啊。

作者: MrGrant 时间: 2017-8-1 19:12

大家看一看老帖

作者: dapingguo 时间: 2017-12-25 18:15

老帖看看挺有意思的

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