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标题: 8月4号BMO调低贷款利率 [打印本页]

作者: linafeng    时间: 2010-8-3 18:40     标题: 8月4号BMO调低贷款利率

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4 year fixed closed                      4.09%          -0.20%
5 year low rate fixed closed          3.89%         -0.10%
5 year fixed closed                      4.19%          -0.20%
7 year fixed closed                      4.95%          -0.20%
10 year fixed closed                    5.05%          -0.20%


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作者: olidcq    时间: 2010-8-7 14:25     标题: 请教个问题

LINA, 请教个问题。我的贷款是五年浮动,prime rate,还有四年,你觉得现在转成固定的合适吗?
还是交些罚款,转成更低的浮动利率?
作者: linafeng    时间: 2010-8-7 18:26

呵呵,我上周才把我自己的5年variable closed重做了一遍,我的原来也是Prime,set up才7个月,最近改成了P-0.7,mortgage balance剩大概$40万,交了$2100的罚金。但是总的来说是合算的,呵呵,至少我自己觉得是这样。

就像我在其他帖子里有写过的,我是偏好variable closed的人,所以即便是那时5年fixed是3.65%的时候,我也不会locked in。

现在BMO的5年fixed close(不是low rate的那一个)最好可以做到3.99%,视乎客人各自情况而定。但是浮动的P-0.7就才2.05%而已。我可不愿意去多付那1.94%。我很相信在5年内,即便prime会上升,总的来说我还是会比选fixed closed要省钱。

呵呵,纯属我自己的看法,只当讨论,不做给你出主意啊。


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作者: olidcq    时间: 2010-8-9 09:24     标题: 多谢

很有帮助
作者: agilis    时间: 2010-8-12 16:46     标题: 多谢 lina!

如果重做mortgage的话,我的mortgage broker 说要付罚金penalty两千多,再加一个discharge fee 75 dollars, 还有一个叫legal fee 的 要500刀,请问这个legal fee 是什么? 就是重做appraisal 的费用吗,还是appraisal 还要再charge我?
作者: linafeng    时间: 2010-8-12 18:15

引用:
原帖由 agilis 于 2010-8-12 15:46 发表
如果重做mortgage的话,我的mortgage broker 说要付罚金penalty两千多,再加一个discharge fee 75 dollars, 还有一个叫legal fee 的 要500刀,请问这个legal fee 是什么? 就是重做appraisal 的费用吗,还是apprais ...
1。每一次你重作mortgage,都要经过律师重新在Land Title注册你的贷款。如果通过一般的律师操作的话,大概在$500左右---也就是我们说的legal fee,但是如果通过First Canadian Title来做的话,只需要$350左右。因为他们下面有很多律师,以“薄利多销”为主,所以你找他们做的话,可以省下一笔钱。我一般都会推荐我的客户,如果只是重做贷款的话,就找FCT,不找律师。

2。如果你不要求改变现在贷款的余额,什么都不变,只是要求改一下现在的利率的话,是不需要通过律师的。只是交一笔罚金,他们帮你更新一下利率就可以了,一点也不麻烦。我们银行里的操作,只不过是敲几个字,5分钟搞定。
     举个例子说,如果你原先的贷款是$300k,现在只剩下$250k了,你没有要求改变任何的年期,或贷款数字,只是想将P-0.1变成P-0.7,就只需要交一笔罚款,即没有legal fee,也没有appraisal fee.

3。只有当你在renew的时候要求更改贷款的数额了,比如说,原先贷款是$300k,现在是$250k,你想重做然后在加按到$350k,这种情况下,哪怕你是不要求改利率,也会需要付罚金,legal fee和appraisal fee。
     Appraisal fee是房屋评估费。是银行看你的房子到底值多少钱的凭证,我们银行是只能用30天内的报告。在我们银行只要申请贷款的数额不高于BC Assessment的65%的情况下,就可豁免appraisal。举例说,如果你的房子BC Assessment说值$500k,如果你只要贷款$325k以内,银行就不要求你做appraisal

小结:如果你只想改利率,其他什么都不变,至少在BMO的话,只需要交罚金,其他什么discharge fee,legal fee,appraisal fee都不需要。

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作者: 2a-b-c    时间: 2010-8-12 19:06

那罚款一般是多少呢
作者: linafeng    时间: 2010-8-13 18:05

引用:
原帖由 2a-b-c 于 2010-8-12 18:06 发表
那罚款一般是多少呢

如果是Variable closed mortgage的话,只是三个月的利息,计算方法很简单,假设你现在贷款余额还剩$300000,现在的利息是P,即2.75%,三个月的利息大概就是:$300000x2.75%/12x3=$2062.50

如果是fixed closed mortgage的话,就要看是IRD(interest rate differential)和三个月的利息哪一个高,就扣哪一个了。IRD的计算公式有点复杂,我从来不自计算,都用银行的软件算的。

确切算法和数字建议跟你的贷款银行直接查询。

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作者: agilis    时间: 2010-8-13 19:28     标题: Lina, 非常感谢你的专业回复

我会找FCT做所以能省一点legal fee。但我要换一个lender 所以appraisal fee 恐怕是要出了。
作者: linafeng    时间: 2010-8-13 21:43

引用:
原帖由 agilis 于 2010-8-13 18:28 发表
我会找FCT做所以能省一点legal fee。但我要换一个lender 所以appraisal fee 恐怕是要出了。
现在市面上很多银行都是在帮客人付appraisal fee的了,像RBC的mortgage specialist,在一些报纸上就已经是明确写明会帮客人免appraisal。Coast Capital也是一样。所以跟你的lender问一下是否也可以帮你免,市场竞争啊,应该没问题的。呵呵。



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作者: agilis    时间: 2010-8-15 14:03     标题: 我还不知道lender是哪家呢

明天得问问broker去,看看能不能免appraisal。对了,我看到FCT在维多利亚有一个agent,Lina你是推荐客户去找的他吗?应该和律师做的一样吧? 多谢!
作者: agilis    时间: 2010-8-15 14:06     标题: 还有

我觉得要换mortgage的话,现在利率低,罚款也少,但是浮动利率恐怕也没有多少下调空间了,所以就决定换了。
大家可以考虑一下。如果拿的是固定利率就不好说了。
作者: linafeng    时间: 2010-8-15 20:26

引用:
原帖由 agilis 于 2010-8-15 13:03 发表
明天得问问broker去,看看能不能免appraisal。对了,我看到FCT在维多利亚有一个agent,Lina你是推荐客户去找的他吗?应该和律师做的一样吧? 多谢!

FCT的预约应该是由贷款银行或你的broker帮你联系的吧,很少有听到是客户去找他们的。我们银行的程序都是由lender征求客人同意后,直接把资料发给FCT的总部,不是温哥华,就是Montreal,第二天,lender就会收到一份包含要签署的所有文件的package,然后再预约律师来银行见客人的时间,FCT的律师是直接来银行跟客人见面的,而不是让客人到他们的办事处的。

另外,因为他们的收费也很低,所以这些律师只负责帮你签署文件,并不提供其他方面的法律咨询和解答。

还有,约了FCT的律师见面,预约时间前4个小时内如果你有事要更改时间的话,会有$75的更改费哦。



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作者: linafeng    时间: 2010-8-15 20:47

引用:
原帖由 agilis 于 2010-8-15 13:06 发表
我觉得要换mortgage的话,现在利率低,罚款也少,但是浮动利率恐怕也没有多少下调空间了,所以就决定换了。
大家可以考虑一下。如果拿的是固定利率就不好说了。
对于“现在利率低,罚款也少”的观点,这里我要给大家提个醒。你想要的利率越低,你要付的罚款其实是越大的。

如果你想换到浮动利率,你的mortgage的违约金在P-0.7的时候,绝对是要比P-0.6的时候要大;假设哪怕都是-0.5,你的违约金在P是2.50%的时候,也要比P是2.75%的时候要大。

我们家的贷款就是一个例子,当我想换到P-0.6的时候,罚金大概是$1900多,但是后来到P-0.7的时候,数字就变成$2100多了。

固定利率的也一样,假设你签的是5年固定利率5.5%,当你想early renewal的时候,市场上提供的同样的5年固定利率的越低,你的罚金就越高。像现在如果你想在市场利率是3.99%的时候就重做mortgage的话,这罚金就绝对要比在之前我们银行5年固定是4.99%的时候该要高得多。你想呀,你现在要提前把从银行按5.5%借出来的钱全部都还回去,然后再按3.99%借出来,当然要比让银行再按4.99%借给你的时候造成的损失大呀。同样道理,如果5年固定利率如果后面再变成3.5%,你就要赔更多了。

总之,相信那句话,银行是绝对不会亏的。


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