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算一算:损失多少:1471 Harvest Lane

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38#的问题是用一个使用杠杆(leverage)的投资(11万,再借44万),和一个不使用杠杆的投资(股票,只有11万投资),进行比较,两者风险完全不同,required rate of return不一样,投资额也不一样,比较orange和apple,怎么比?

任何使用leverage的投资,最基本的投资分析,应该是分析如果涨了,最后收益会是多少,如果跌了收益会是多少。不要说房地产永远不会跌这样的话 - 那是经纪说给客人听的鬼话。

你再分析一下你的例子,如果跌了点呢?杠杆的作用,就是把效果放大,涨了会多涨一些,跌了会多跌一些。不要只拿一面出来说,房子永远会涨吗?!

具体数据我就不分析了,基本概念都是错的。

还有,你说投资股票不能借钱,这也不对,你完全可以用margin,随便去问一个full service的broker。和房子一样,只要你的equity还在,就会有机构借给你钱。借钱是银行和一些投资机构的主要业务,你不用求他们的。

任何投资都可以用杠杆,也可以用来抵抗通涨,不是房地产专有的,我不是反对房地产投资,毕竟是各人的事investment和financing是两个分开的概念,不要混淆。

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回复 40# 的帖子

在这个房子的房价由55万上升为72万的8年中,维多利亚的房价翻了一番,就是说平均年增长10%,而不是4%。如果是5%的首付,很多人是这么做的,就是3万,8年后回报仅算市场红利17万,赶超600%,Wow!  如果碰巧,你的房价翻了一番,而不是这个例子30%几,很多朋友都碰上了,那是百分之几百?Wow!!
我确实没有花太多的时间把很多数据准确地收集起来,分析给大家看,那时的利率是6%,但债前回报也可以是9%。在此我们只是做了一个可能的比如,把问题简单化而已。我们之所以重视基本收益,是因为这是决定能否进入房地产市场的最为基本的,最为重要的功课之一。房地产长期大势是向上走,但具体到明天是涨是落,谁能说得准?而利率是多少,房价是多少,租金是多少,税是多少,费是多少,经营成本是多少,投资者的时间和精力是多少,这是大体可知的,临渊羡鱼莫如退而结网,结好网,可下海搏潮涨潮落。

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回复41#
在前面给出的例子里,房价疯涨了8 年,进入了这个市场的投资者,如果不算,都不相信是多少回报。可你偏偏要用同期的股票,存款来比,现在又说不能把那只成熟的金橘子和不太熟的青苹果相比;前一句说不能用有杠杆的房产和没有杠杆的股票比,后面又说任何投资都可使用杠杆,甚至把借margin与借房贷看作是一样的杠杆。当然,你可以认为,你说的任何话都是对的,你做的任何投资都是对的。
我们知道,杠杆这东西,有两个基本功能,1)是把不可能变为可能。你没有55万,买不到那个房子,但是你有11万,或5万,甚至3万,就有了支点,就把银行的52万撬起来了。你有3万可以买股票,可以借margin,但不能多于3万,更像翘翘板。2)是放大功能。还贷到若干年后,还可以重贷。没有功能1),95%以上的人一辈子也买不起房,但99%以上的人都可以存款,买股。
从投资方法看,房地产是通过实体看数字,而股票则是通过数字看实体,它们相通部分是经营管理。当然炒股有技术分析党,炒房有市场预测派。其实,市场时有偏爱,投资者各有所长,在一个开放的 空间里,延续的时间中,只有回报才能说明对错。

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不扯了,浪费时间,本人也算正规科班MBA的investment专业出身,这么简单的道理都讲不清楚,惭愧。

有点好奇的是,房地产“10年疯涨,翻了一倍”,这个数据是怎么来的?我查了Victoria Real Estate Board的历史数据一栏,从2003年到2011年,大概上涨60%左右,2012年的年度报告还没有出来,月度报告已经到10月份,跌幅大大超过10%,那过去10年就在50%上下。
http://www.vreb.org/mls_statistics/historical_statistics.html
你的数据哪里来的?

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我们尊重专业人士,不论是投资顾问,贷款经理,还是地产经纪。我们也尊重所有愿意分享自己的观点和经验的网友。
谢谢你提供”大概上涨60%“的较为精确的数据,如果把这个数字代入这个房例,55万x60%=33万。其他计算大家可以自己算。
讨论至此,我只能重复一遍讨论开始时的表述作结。”从投资的角度来讲,你的例子是有利于房地产的,但是具体计算却偏向股票,不能令人信服。“
谢谢。

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回复 37# 的帖子

请发短消息,给我联络方式。

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现在是2017年11月,这房子现在摆能摆到110万-120万。

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回头看看5年前这个帖子真有意思。2012年11月,房管局公布的平均房价是629,013,5年后的2017年10月,854,833,共涨36%,年平均7%多点。

维多利亚房地产网(维房网)有专门的市场趋势,分独栋、公寓和联排,过去1、5和10年。
http://vicfang.com/market_trend.php

这个趋势还会不会继续?只有天知道,我们在这里白讨论,白撕。

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当年我是第一个回复的,现在五年过去了看看真有意思

涨啊。。。。必然涨啊

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其实维多利亚和温哥华大区的房价处于北美最高位,也是客观钢需的合理性。
人口是第一要素,美加两国,墨黑穆亚非拉杂裔人口比例低于50%的大城市,只有9个。
温哥华,多伦多,蒙特利尔,渥太华,卡尔加里,埃德蒙顿,西雅图,盐湖城,明尼阿波利斯,旧金山。气候地理是第二要素,靠海靠雪山,不闭塞,不是沙漠,不太冷不太热的地区,最后只剩下温哥华,蒙特利尔,西雅图,旧金山。但是加州的弯曲墨黑比例还是太高,
选来选去,最后基本就是西雅图和温哥华这片大区,西雅图城市比较落后而且治安很差,城市面貌和生活水平根本不能跟温哥华和维多利亚比。
所以,从2008年开始在温哥华和维多利亚囤积的房子,现在都大涨许多。当时就是个天注定的势头,但是很多人又不舍得放手出售京沪原住地的房子而已。

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引用:
原帖由 kking 于 2017-11-17 09:37 发表
其实维多利亚和温哥华大区的房价处于北美最高位,也是客观钢需的合理性。
人口是第一要素,美加两国,墨黑穆亚非拉杂裔人口比例低于50%的大城市,只有9个。
温哥华,多伦多,蒙特利尔,渥太华,卡尔加里,埃德蒙顿 ...
“墨黑穆亚非拉杂裔人口”? 神马意思? 华人不是亚洲人吗?

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回复 52# 的帖子

主要还是当地人口结构,以及各大城市里的华裔结构不同。
美国非洲裔黑人是华裔人口的10倍,美国墨西哥裔是华裔人口20倍。
而且华裔移民美国和加拿大的阶层也不一样,美国没有对华的技术移民通道,所以移民美国80%华裔是难民政庇偷渡类的底层华裔,这与温哥华,多伦多以国内中上产阶层组成,来了就买房的华裔移民人口不是一回事儿。象卡尔加里,渥太华,埃德蒙顿这些加拿大城市80%左右人口是本地英欧裔白人人口,多伦多,温哥华也是70%以上的白人人口和华裔中上产移民人口组成。美国几乎所有大城市里墨西哥裔和黑人裔就占据50%以上人口,卫生,治安,环境都极差,这些地方的美国华人大多数是底层难民类移民,所以仅从大城市来说,美国没有可以宜居的城市。那么就有了,过去,现在和将来,房价肯定是温哥华,多伦多会继续吸引美国,欧洲和华人的中上产阶层和购房阶层的移民。

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"国内中上产阶层,来了就买房的华裔移民",包括那些在这儿买了豪宅,但不报该在这儿上税的国内财产收入,开着宝马去领免费东东的土豪们和家人们吗?  不少加拿大人(华人和白人)觉得这些人不如在这儿辛勤劳动的难民移民。

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